持分是什麼？怎麼分割共有物？如何投資法拍持分物件賺取利潤？

Last Updated on 2022-03-12 by Jeslyn

在法拍公告中，時常會發現房屋或土地的權利範圍並不是「全部」，而是幾分之幾，通常稱這種持有部分權利的情形為「持分」，換句話說，就是和其他人共同持有某個物件。

一般人不喜歡「持分」，以車子來舉例，假如你和別人共有一台車，每次想用車需先通知對方，若剛好遇到你要用車、他也要用車的時候，多麼不方便。

不過，大家都想避開的「持分」案件，若是處理得好，卻可能獲得較高的投資報酬率！

如果你是法拍投資新手，千萬不要輕易嘗試「持分」案件，因為隱藏的地雷很多，處理起來也相對棘手，建議先跟在經驗豐富的人旁邊學習，了解怎麼判斷能投資的案件、遇到不同的情況要如何處理得當等。

累積多次實戰經驗，慢慢上手後，能克服的難度自然就愈高，能賺到的錢也跟著會變多！

什麼是持分？

「持分」就是一筆不動產(房子或土地)有 2 人或 2 人以上共同持有該不動產的產權。如果只有一人擁有完整產權，即為產權持有 1/1 (又稱持分全)；2 人共同持有就是個別持有 1/2；以此類推，3 人即 1/3 …。

但不見得會平均分配佔比，可能一筆不動產共同持有人總共 2 人，其中 1 人佔 2/5，另 1 人則 3/5，要依照權狀標示而定。

ps. 注意：持分 1/1 有時候可能只是因為尚未完成分割，並不是真正的完全持分，在下面『公同共有』的部分將詳細說明。

為什麼會有持分？

絕大多數來自繼承，再者則是夫妻或合作夥伴共同持有某項不動產。

「持分」分 2 種：

分別共有

共有人分別持有共有財產的特定比例。

可明確判定各個共有人所持有的比例，行使該持分比例的權利與義務，一般大多為此種持分方式。

以繼承來說，繼承人能就所繼承的比例部分進行處理，以及按持有比例申報稅務，大家各自負責各自的部分，比較沒有糾紛。

公同共有

共有人共同擁有全部財產，沒有特定比例分配。

「繼承」是形成『公同共有』的主要原因，被繼承人過世後，繼承人須辦理分割，分別共有繼承遺產，在完成分割前，所有繼承人『公同共有』該遺產。

舉例，如下圖：

若少數繼承人不配合，無法明確分割辦理『分別共有』，這時就得由其中一人申報遺產稅，辦理公同共有。不過，辦理公同共有會使不動產持分產權不明確，很難運用，漸漸變成消極使用的不動產。

如果等到下一代長大成人後，繼承人的數量增加，繼承公同產權的人更多，就變得更加複雜！

如何分割共有物？

既然提到持分，那就不得不問共有物要怎麼分割？主要的分割方式有 3 種：

#1 協議分割

簡單來說，就是「全體」共有人達成共識所約定的分割方案。

法律不強制要求有書面資料，僅共有人達成協議內容即可。如共有人反悔，可聲請法院請求履行分割契約。

注意：如果共有人間協議不分割，期限不得超過 5 年，超過 5 年的話則縮短為 5 年。

#2 調處分割

若共有人間無法達成協議分割共有物，除了打官司，可以利用『不動產糾紛調處制度』，申請調處分割。

不動產糾紛調處制度

由各直轄市、縣(市)設置不動產糾紛調處委員會，解決各種不動產爭議，比如：共有物分割、不動產租用、登記、時效取得權利登記等大概 25 種類型的爭議。

ps. 委員包含行政機關人員，以及地政、民政、營建或法律專長人士，還有地方公正人士。

以『共有物分割』來舉例：A 和 B 共有一筆土地，2 人應有部分各 1/2，A 想把這筆土地分割為 2 筆，各由 A、B 單獨所有，可是 B 拒絕。

這時候，A 可以向土地所在地的地方政府申請調處，調處會受理申請後會通知 B 到場，B 被通知 2 次以上都沒有到場的話，調處會仍然會作成調處結果，並用書面通知 B。

如果 B 不服調處結果，必須在收到通知後 15 天內，向土地所在地的法院對 A 起訴，請求法院審理，並在 3 天內把起訴狀繕本送到調處的地方政府。

不然，A 就可以檢附相關證明文件，請該地方政府依調處結果分割土地。

#3 裁判分割

協議、調解不成，共有人可聲請法院，藉由訴訟決定。

裁判分割要點

必須要由同意分割的共有人全部一同起訴，並要以反對分割的其他共有人全體為被告，若有人不反對分割，但又不願意起訴當原告時，也要把他列為被告。
必須要在共有人不能協議分割的情況下，才可以起訴，請求法院裁判分割。

部分共有人起訴後，法官會斟酌各共有人的意願、利害關係、分配後的利用價值是否符合公平正義等因素，以適當公平的方法來自由裁量。

裁判分割方法

大致有 8 種：

以原物分配於各共有人。
原物分配各共有人兼金錢補償。
原物分配部分共有人其餘金錢補償。
部分原物分配各共有人部分變價分配各共有人，並賦予優先承買權。
變價分配各共有人並賦予優先承買權。
部分原物分配各共有人，部分維持共有。(例如：分割共有土地時須保留部分土地作為通行道路)
共有人相同之數宗土地得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數宗土地得經多數決請求合併分割。(過半數共有人同意得請求合併分割，避免產生土地細分)

基本上，以「原物分配」為主，如果原物分配顯有困難時，才會採用「變價分配」，以價金分配各共有人，並賦予共有人依相同條件優先承買的權利。ps. 有 2 人以上願優先承買(後面統稱優購)者，以抽籤定之。

ps. 「顯有困難」包含法律上的困難(ex: 農地禁止細分)及事實上的困難(ex: 每人均分配將造成難以利用或價值降低)。

裁判分割常引用斟酌之 5 原則

原則一：原物分配

需先考量原物分配，有困難始得變價分配。

原則二：消滅共有

應以消滅共有關係為目標，且不得另創新共有關係。

原則三：維持現狀

裁判分割固不受分管契約拘束，惟應按應有部分之多寡，盡量依使用現狀分割，以減少共有人之損害。

原則四：比值相當

分割後各部分之經濟價值應與各共有人應有部分之比值相當。如數量雖相等而價值不等，應輔以金錢補償。

原則五：利用價值

分割後各共有人取得之土地均屬畸零地無法單獨建築，其利用價值顯然降低，並非適當分割方法。此時應考量變價分配或原物分配部分共有人其餘金錢補償之方法。
部分共有人應有部分比率甚少(例如僅 20%)，分割後面積無法單獨建築，而單一共有人應有部分占 80%，其分得部分足供建築使用，仍應以原物分配為原則(或輔以金錢補償)，採變價分割有失公平。

法拍持分投資如何運作？

法拍持分案件大多比較複雜，處理起來最快可能需要 1~2 年，如果特別麻煩的案件，5年、10年以上的時間都跑不掉。

所以，在決定是否投資前，一定要做足功課、訂好解決策略、確定投資報酬率夠高，畢竟投資金額通常不小，這麼大一筆錢一直卡在那裡不能動，心理壓力是很大的，也許會晚上都睡不著覺！

持分投資百分比

一般來說，持分 1/2、1/3 或 1/4 的案件投資報酬率可達 100%，持分低於 1/10 可達 50%，而持分 1/100 大概剩下 20%。

如果算出來的投資報酬率不到 50%，不建議投資，因為做到後來會覺得好像在做白工，處理持分案件非常耗時，需要把這些時間成本也考慮進去！

延伸文章：買法拍屋或土地有什麼費用？法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費

持分投資流程

持分投資，只是投資不動產的一種方式，怎麼利用這項不動產賺錢，其實相當多元，見仁見智，由於本篇文章內容主要與法律相關，所以這裡介紹最簡單、常見的方式 – 『變價拍賣』。

法拍取得房子或土地的持分，向法院聲請「裁判分割」，訴求變價拍賣，法院拍賣後依各共有人持有比例分配價金，因為這時候是拍賣「持分全」的不動產，大家比較願意出高價投標，就有機會從中賺到價差獲利。

(1) 得標

若共有人不優購：法院會通知得標人繳尾款，得標人得以取得權狀。
若共有人優購：法院則會通知得標人無息領回保證金。

ps. 等優先承買權約 1~3 個月，取得權狀約 4~6 個月。(流程如下圖)

(2) 分割共有物訴訟

須與其他共有人協議或調處，若經過調解與辯論一直未達共識，則聲請訴訟裁定，整個過程約 5~8 個月。

通常 20% 會走向取得變價拍賣判決、40% 協商賣給對方、30% 協商一起出售、5% 協商買對方，其他 5%。

(3) 進行變價拍賣

拍定約 4~7 個月。

持分投資策略

無論什麼樣的投資，既然要投資，就是想「賺錢」，但要賺多少錢？有多少投資報酬率才值得投入？每個人都有自己追求的目標，不同的目標就會有不同的投資策略！

ps. 你可以訂定適合自己的目標，這裡分享我們的供作參考：(1) 走變價拍賣要有 100% 投資利潤；(2) 買對方持分須低於市價 7 成；(3) 標價加 50% 出售給對方和解。

持分投資策略中，最重要的 2 原則：

(1) 多人具名投標持分

省裁判費：
- 如果 3 人一起具名投標持分 1/2 的物件，標得後 1 人各分別持有 1/2 的 1/3 (即 1/6)，可以其中 1 人聲請訴訟，用他所佔的 1/6 去計算裁判費，也許會比只有 1 人具名投標所得的 1/2 去計算還少。(點我了解更多訴訟裁判費資訊)
有利(變價拍賣)判決速度。
取得該持分後，將來想優購其他持分時，若抽籤有人數優勢。

多人具名投標有個缺點：容易打草驚蛇，有優購權的其他共有人可能意識到這是有賺錢機會的物件，從而提高優購意願，你就因此無法取得該持分，喪失成為共有人之一的門票。

建議最少要有 2 人具名投標，但不要超過 4 個人。

(2) 避免不利的判決

不利的判決有：

判原價(或指定價位)出售給對方：等於先前的步驟都在做白工，還多花了稅費(和仲介費)。
判市價買對方的持分：增加投資的成本與風險。
拖延時間(ex: 請鑑價公司鑑價或技術阻礙)：時間拖得越久，投資成本壓力越大。

如何避免不利的判決？

首先，記得要多人具名投標，避免與對方一對一的情況。

若是走到訴訟，不要輕易表明願出售對方，反而旁敲側擊，提醒法官對方放棄優購代表不喜歡，我方願加價買對方持分。如協商不成，請法官判變價分割，讓我方有機會買到完整產權。

其他常見問題與注意事項

投標「公同共有」的法拍物件要小心什麼地雷？

在「公同共有」階段，由於尚未完成「遺產分割」，因此所有繼承人的持分都是記錄 1/1，這並不是『完全持分』(或持分全)。ps. 遺產分割後才是真正分別共有的持分！
注意法拍公告中債務人的人數與謄本上記錄的人數是否一致，確定所有共有人都列入債務人才去投標。如果只有列出部分共有人，完全不知道最後會分幾分之幾給債務人。

以前面舉的例子來說明：如果謄本上登記有 5 個人繼承，仍在公同共有階段還沒完成遺產分割，此不動產就被法拍，千萬要再三檢查法拍公告中債務人的人數是不是也是 5 個人！

假如公告中的債務人只有老大、老二、老三、老四，你得標後以為有 4/5 持分(或有的人直接看到 1/1 以為是持分全)，但分割遺產時，媽媽分得 4/5，剩下 4 個人共佔 1/5，這樣等於你用多 4 倍(或 5 倍)的價格得標，可能沒賺到錢還虧錢！

若有多位共有人願意優購，法院要怎麼決定分配給誰？

在第一輪法院拍賣房子或土地的持分時，如果有多個共有人要優購，法院會依比例分配；而第二輪變價拍賣時，如果有多個共有人要優購，會抽籤決定。

舉例：有一個房子由 A、B、C 共同持有，A 持分 1/6、B 持分 2/6、C 持分 3/6，A 因為欠債，所持分的 1/6 被法院拍賣。

(1) 拍定後，共有人 B 和 C 都要優購，這時候依比例分配：

共有人 B 持分 2/6 優購 1/6 * 2/5 = 2/30
共有人 C 持分 3/6 優購 1/6 * 3/5 = 3/30

(2) 如果 B 和 C 在第 1 輪拍賣都不優購，由 D、E、F 合夥具名得標。隨後，其中一人聲請變價拍賣(第 2 輪拍賣)，拍定後假設全部共有人(即 B、C、D、E、F)都要優購，這時候以抽籤決定，每個人中籤的機率一樣！

法拍持分案件被優購的機率高嗎？

從 5 面向分析：	優購機率
現住人是債務人？共有人？還是第三人？	共有人 > 第三人 > 債務人
共有人有多少人？ (假設比較 2 位、多位)	2 位 > 多位
共有人有沒有設定抵押？	無抵押 > 小額抵押 > 大額抵押
拍賣過幾輪？(每輪最多 4 次拍賣)	單輪 > 2 輪 > 多輪
投資利潤有多少？ (假設比較 50%、100%、200%)	200% > 100% > 50%