法拍持分投資

持分是什麼?怎麼分割共有物?如何投資法拍持分物件賺取利潤?

在法拍公告中,時常會發現房屋或土地的權利範圍並不是「全部」,而是幾分之幾,通常稱這種持有部分權利的情形為「持分」,換句話說,就是和其他人共同持有某個物件。

一般人不喜歡「持分」,以車子來舉例,假如你和別人共有一台車,每次想用車需先通知對方,若剛好遇到你要用車、他也要用車的時候,多麼不方便。

不過,大家都想避開的「持分」案件,若是處理得好,卻可能獲得較高的投資報酬率!

如果你是法拍投資新手,千萬不要輕易嘗試 「持分」案件 ,因為隱藏的地雷很多,處理起來也相對棘手,建議先跟在經驗豐富的人旁邊學習,了解怎麼判斷能投資的案件、遇到不同的情況要如何處理得當等。

累積多次實戰經驗,慢慢上手後,能克服的難度自然就愈高,能賺到的錢也跟著會變多!

什麼是持分?

「持分」 就是一筆不動產(房子或土地)有 2 人或 2 人以上共同持有該不動產的產權。如果只有一人擁有完整產權,即為產權持有 1/1 (又稱持分全);2 人共同持有就是個別持有 1/2;以此類推,3 人即 1/3 …。

但不見得會平均分配佔比,可能一筆不動產共同持有人總共 2 人,其中 1 人佔 2/5,另 1 人則 3/5,要依照權狀標示而定。

ps. 注意:持分 1/1 有時候可能只是因為尚未完成分割,並不是真正的完全持分,在下面『公同共有』的部分將詳細說明。

為什麼會有持分?

絕大多數來自繼承,再者則是夫妻或合作夥伴共同持有某項不動產。

「持分」分 2 種:

分別共有

共有人分別持有共有財產的特定比例。

可明確判定各個共有人所持有的比例,行使該持分比例的權利與義務,一般大多為此種持分方式。

以繼承來說,繼承人能就所繼承的比例部分進行處理,以及按持有比例申報稅務,大家各自負責各自的部分,比較沒有糾紛。

公同共有

共有人共同擁有全部財產,沒有特定比例分配。

「繼承」是形成『公同共有』的主要原因,被繼承人過世後,繼承人須辦理分割,分別共有繼承遺產,在完成分割前,所有繼承人『公同共有』該遺產

舉例,如下圖:

遺產分割舉例

若少數繼承人不配合,無法明確分割辦理『分別共有』,這時就得由其中一人申報遺產稅,辦理公同共有。不過,辦理公同共有會使不動產持分產權不明確,很難運用,漸漸變成消極使用的不動產。

如果等到下一代長大成人後,繼承人的數量增加,繼承公同產權的人更多,就變得更加複雜!


如何分割共有物?

既然提到持分,那就不得不問共有物要怎麼分割?主要的分割方式有 3 種:

#1 協議分割

簡單來說,就是「全體」共有人達成共識所約定的分割方案。

法律不強制要求有書面資料,僅共有人達成協議內容即可。如共有人反悔,可聲請法院請求履行分割契約。

注意:如果共有人間協議不分割,期限不得超過 5 年,超過 5 年的話則縮短為 5 年。


#2 調處分割

若共有人間無法達成協議分割共有物,除了打官司,可以利用『不動產糾紛調處制度』,申請調處分割。

不動產糾紛調處制度

由各直轄市、縣(市)設置不動產糾紛調處委員會,解決各種不動產爭議,比如:共有物分割、不動產租用、登記、時效取得權利登記等大概 25 種類型的爭議。

ps. 委員包含行政機關人員,以及地政、民政、營建或法律專長人士,還有地方公正人士。

以『共有物分割』來舉例:A 和 B 共有一筆土地,2 人應有部分各 1/2,A 想把這筆土地分割為 2 筆,各由 A、B 單獨所有,可是 B 拒絕。

申請調處分割

這時候,A 可以向土地所在地的地方政府申請調處,調處會受理申請後會通知 B 到場,B 被通知 2 次以上都沒有到場的話,調處會仍然會作成調處結果,並用書面通知 B。

如果 B 不服調處結果,必須在收到通知後 15 天內,向土地所在地的法院對 A 起訴,請求法院審理,並在 3 天內把起訴狀繕本送到調處的地方政府。

不然,A 就可以檢附相關證明文件,請該地方政府依調處結果分割土地。


#3 裁判分割

協議、調解不成,共有人可聲請法院,藉由訴訟決定。

裁判分割要點

  1. 必須要由同意分割的共有人全部一同起訴,並要以反對分割的其他共有人全體為被告,若有人不反對分割,但又不願意起訴當原告時,也要把他列為被告。
  2. 必須要在共有人不能協議分割的情況下,才可以起訴,請求法院裁判分割。

部分共有人起訴後,法官會斟酌各共有人的意願、利害關係、分配後的利用價值是否符合公平正義等因素,以適當公平的方法來自由裁量。

裁判分割方法

大致有 8 種:

  1. 以原物分配於各共有人。
  2. 原物分配各共有人兼金錢補償。
  3. 原物分配部分共有人其餘金錢補償。
  4. 部分原物分配各共有人部分變價分配各共有人,並賦予優先承買權。
  5. 變價分配各共有人並賦予優先承買權。
  6. 部分原物分配各共有人,部分維持共有。(例如:分割共有土地時須保留部分土地作為通行道路)
  7. 共有人相同之數宗土地得請求合併分割。
  8. 共有人部分相同之相鄰數宗土地得經多數決請求合併分割。(過半數共有人同意得請求合併分割,避免產生土地細分)

基本上,以「原物分配」為主,如果原物分配顯有困難時,才會採用「變價分配」,以價金分配各共有人,並賦予共有人依相同條件優先承買的權利。ps. 有 2 人以上願優先承買(後面統稱優購)者,以抽籤定之。

ps. 「顯有困難」包含法律上的困難(ex: 農地禁止細分)及事實上的困難(ex: 每人均分配將造成難以利用或價值降低)。

裁判分割常引用斟酌之 5 原則

原則一:原物分配

需先考量原物分配,有困難始得變價分配。

原則二:消滅共有

應以消滅共有關係為目標,且不得另創新共有關係。

原則三:維持現狀

裁判分割固不受分管契約拘束,惟應按應有部分之多寡,盡量依使用現狀分割,以減少共有人之損害。

原則四:比值相當

分割後各部分之經濟價值應與各共有人應有部分之比值相當。如數量雖相等而價值不等,應輔以金錢補償

原則五:利用價值

  • 分割後各共有人取得之土地均屬畸零地無法單獨建築,其利用價值顯然降低,並非適當分割方法。此時應考量變價分配原物分配部分共有人其餘金錢補償之方法。
  • 部分共有人應有部分比率甚少(例如僅 20%),分割後面積無法單獨建築,而單一共有人應有部分占 80%,其分得部分足供建築使用,仍應以原物分配為原則(或輔以金錢補償),採變價分割有失公平。

法拍持分投資如何運作?

法拍持分案件大多比較複雜,處理起來最快可能需要 1~2 年,如果特別麻煩的案件,5年、10年以上的時間都跑不掉。

所以,在決定是否投資前,一定要做足功課、訂好解決策略、確定投資報酬率夠高,畢竟投資金額通常不小,這麼大一筆錢一直卡在那裡不能動,心理壓力是很大的,也許會晚上都睡不著覺!

持分投資百分比

一般來說,持分 1/2、1/3 或 1/4 的案件投資報酬率可達 100%,持分低於 1/10 可達 50%,而持分 1/100 大概剩下 20%。

如果算出來的投資報酬率不到 50%,不建議投資,因為做到後來會覺得好像在做白工,處理持分案件非常耗時,需要把這些時間成本也考慮進去!

延伸文章:買法拍屋或土地有什麼費用?法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費


持分投資流程

持分投資,只是投資不動產的一種方式,怎麼利用這項不動產賺錢,其實相當多元,見仁見智,由於本篇文章內容主要與法律相關,所以這裡介紹最簡單、常見的方式 – 『變價拍賣』。

法拍取得房子或土地的持分,向法院聲請「裁判分割」,訴求變價拍賣,法院拍賣後依各共有人持有比例分配價金,因為這時候是拍賣「持分全」的不動產,大家比較願意出高價投標,就有機會從中賺到價差獲利。

法拍持分投資

(1) 得標

  • 若共有人不優購:法院會通知得標人繳尾款,得標人得以取得權狀。
  • 若共有人優購:法院則會通知得標人無息領回保證金。

ps. 等優先承買權約 1~3 個月,取得權狀約 4~6 個月。(流程如下圖)

持分拍定流程

(2) 分割共有物訴訟

須與其他共有人協議或調處,若經過調解與辯論一直未達共識,則聲請訴訟裁定,整個過程約 5~8 個月。

通常 20% 會走向取得變價拍賣判決、40% 協商賣給對方、30% 協商一起出售、5% 協商買對方,其他 5%。

(3) 進行變價拍賣

拍定約 4~7 個月。


持分投資策略

無論什麼樣的投資,既然要投資,就是想「賺錢」,但要賺多少錢?有多少投資報酬率才值得投入?每個人都有自己追求的目標,不同的目標就會有不同的投資策略!

ps. 你可以訂定適合自己的目標,這裡分享我們的供作參考:(1) 走變價拍賣要有 100% 投資利潤;(2) 買對方持分須低於市價 7 成;(3) 標價加 50% 出售給對方和解

持分投資策略中,最重要的 2 原則:

(1) 多人具名投標持分

  1. 省裁判費:
    • 如果 3 人一起具名投標持分 1/2 的物件,標得後 1 人各分別持有 1/2 的 1/3 (即 1/6),可以其中 1 人聲請訴訟,用他所佔的 1/6 去計算裁判費,也許會比只有 1 人具名投標所得的 1/2 去計算還少。(點我了解更多訴訟裁判費資訊)
  2. 有利(變價拍賣)判決速度。
  3. 取得該持分後,將來想優購其他持分時,若抽籤有人數優勢。

多人具名投標有個缺點:容易打草驚蛇,有優購權的其他共有人可能意識到這是有賺錢機會的物件,從而提高優購意願,你就因此無法取得該持分,喪失成為共有人之一的門票。

建議最少要有 2 人具名投標,但不要超過 4 個人。

(2) 避免不利的判決

不利的判決有:

  1. 判原價(或指定價位)出售給對方:等於先前的步驟都在做白工,還多花了稅費(和仲介費)。
  2. 判市價買對方的持分:增加投資的成本與風險。
  3. 拖延時間(ex: 請鑑價公司鑑價或技術阻礙):時間拖得越久,投資成本壓力越大。

如何避免不利的判決?

首先,記得要多人具名投標,避免與對方一對一的情況。

若是走到訴訟,不要輕易表明願出售對方,反而旁敲側擊,提醒法官對方放棄優購代表不喜歡,我方願加價買對方持分。如協商不成,請法官判變價分割,讓我方有機會買到完整產權


其他常見問題與注意事項

投標「公同共有」的法拍物件要小心什麼地雷?

  1. 在「公同共有」階段,由於尚未完成「遺產分割」,因此所有繼承人的持分都是記錄 1/1,這並不是『完全持分』(或持分全)。ps. 遺產分割後才是真正分別共有的持分!
  2. 注意法拍公告中債務人的人數與謄本上記錄的人數是否一致,確定所有共有人都列入債務人才去投標。如果只有列出部分共有人,完全不知道最後會分幾分之幾給債務人。
遺產分割舉例

以前面舉的例子來說明:如果謄本上登記有 5 個人繼承,仍在公同共有階段還沒完成遺產分割,此不動產就被法拍,千萬要再三檢查法拍公告中債務人的人數是不是也是 5 個人!

假如公告中的債務人只有老大、老二、老三、老四,你得標後以為有 4/5 持分(或有的人直接看到 1/1 以為是持分全),但分割遺產時,媽媽分得 4/5,剩下 4 個人共佔 1/5,這樣等於你用多 4 倍(或 5 倍)的價格得標,可能沒賺到錢還虧錢!


若有多位共有人願意優購,法院要怎麼決定分配給誰?

第一輪法院拍賣房子或土地的持分時,如果有多個共有人要優購,法院會依比例分配;而第二輪變價拍賣時,如果有多個共有人要優購,會抽籤決定。

法拍持分優購

舉例:有一個房子由 A、B、C 共同持有,A 持分 1/6、B 持分 2/6、C 持分 3/6,A 因為欠債,所持分的 1/6 被法院拍賣。

(1) 拍定後,共有人 B 和 C 都要優購,這時候依比例分配:

  • 共有人 B 持分 2/6 優購 1/6 * 2/5 = 2/30
  • 共有人 C 持分 3/6 優購 1/6 * 3/5 = 3/30

(2) 如果 B 和 C 在第 1 輪拍賣都不優購,由 D、E、F 合夥具名得標。隨後,其中一人聲請變價拍賣(第 2 輪拍賣),拍定後假設全部共有人(即 B、C、D、E、F)都要優購,這時候以抽籤決定,每個人中籤的機率一樣!


法拍持分案件被優購的機率高嗎?

從 5 面向分析:優購機率
現住人是債務人?共有人?還是第三人?共有人 > 第三人 > 債務人
共有人有多少人?
(假設比較 2 位、多位)
2 位 > 多位
共有人有沒有設定抵押?無抵押 > 小額抵押 > 大額抵押
拍賣過幾輪?(每輪最多 4 次拍賣)單輪 > 2 輪 > 多輪
投資利潤有多少?
(假設比較 50%、100%、200%)
200% > 100% > 50%

共有人有無更生登記?

共有人中,如果有人有「更生登記」,所有債權人都不能聲請強制執行,因此投標前,一定要仔細詳閱所有共有人的謄本,只要其中一人有紀錄,就必須等到更生程序結束才能處理。(點我了解更多關於更生程序)


持分的不動產被變價拍賣後,申報房地合一稅的期限到什麼時候?

這是大家容易忽略的問題!如果手上所持分的房子或土地被變價拍賣,要在核發權利移轉證書後一個月內申報房地合一稅,否則會收到國稅局的罰款通知。(罰款 = 應繳稅額的 1/2)

假設拍賣後分配到的價金乘以房地合一稅率等於 40 萬,加上罰款 20 萬(= 40 x 1/2),總共要繳 60 萬。

ps. 同不同意出售共有地,房地合一稅率會不同:同意 ➜ 45%不同意 ➜ 20%

法拍房地合一稅申報截止日

許多人誤以為領到價金後才申報房地合一稅,這樣極可能錯過申報截止日而被罰款!

建議拍定後常常打電話詢問書記官,掌握權利移轉證書核發進度,確實在 1 個月內申報。


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