法院為什麼要拍賣不動產？法院如何分配拍賣價金？債權憑證多久更換一次？投資法拍屋必懂！

Last Updated on 2022-03-12 by Jeslyn

你知道為什麼會走到法院拍賣程序嗎？

如果欠很多人錢(即債權人不只一個)，法拍所得的『價金』又是如何分配的呢？

如果欠債的人(即債務人)還不出錢，債權人可以怎麼尋求法院的保障，聲請『債權憑證』呢？

本篇文章將整理以上問題的相關知識，無論是否要做法拍投資，這些都是生活必備的法律常識，由衷建議你一定要好好瞭解，才能保護自己的權益！

本文章之快速連結

為什麼會發生法拍？

一般是源自債務糾紛，舉例：小張向小李借錢，之後小張一直欠錢不還，小李可以向法院聲請拍賣小張的財產，此時，小張是債務人，小李是債權人(俗稱債主)。

當然，債務糾紛不限於個人之間(可以是自然人、企業法人或政府等)，但凡有一方欠債未還，包括欠國家的稅、欠銀行的貸款等，另一方都可以向法院聲請拍賣債務人的財產來還債。

法院拍賣包含動產和不動產，而不動產(包含房子、土地等)通常比較有價值，大家自然比較關心，尤其是房子，所以最常聽到『法拍屋』。

法拍屋是什麼？

法拍屋是由債權人向法院申請拍賣債務人的不動產(大多是房子)，將其拍賣後的錢(價金)來償還積欠債務人的債務。而拍賣不動產在法院投標室進行，拍定後會依法院程序繼續辦理。

除了法拍屋，還會常聽到金拍屋、銀拍屋等相關專有名詞。

金拍屋是什麼？

金拍屋為法院將拍賣程序的一部分委託公正第三人拍賣公司，拍定後程序交給法院繼續處理，目前法院委託「台灣金融資產服務股份有限公司」(簡稱台灣金服公司)辦理拍賣投標，投標地點在台灣金服投標室。

銀拍屋是什麼？

若法拍屋無人投標而流標，由債權銀行承受自行處分。銀拍屋的產權屬於銀行，拍賣方式由各個銀行自行決定，部分銀行會自行辦理拍賣或其他機構公開標售。

由於大部分債權為銀行的抵押不動產，通常在法拍屋的階段就會拍出，所以銀拍屋的案件數量很少。

◎ 法拍屋 vs. 金拍屋 vs. 銀拍屋之比較表如下：

	法拍屋	金拍屋	銀拍屋
拍賣場所	各地方法院的投標室	台灣金服公司的投標室	銀行或委託第三方機構
拍賣方式	彌封投標 / 通訊投標	彌封投標 / 通訊投標	各銀行自行決定(ex. 喊價式)
拍賣資訊	法院公告，資訊公開透明	法院和金服公告，資訊公開透明	各銀行網站自行發布，資訊較不完整
執行程序	依照強制執行法	依照強制執行法	各銀行自行處理，無統一窗口
點交	依公告上載明，由法院配合點交事宜	依公告上載明，由法院配合點交事宜	由各銀行配合點交事宜
投標案件	各地方法院案件都有	僅有部分地區案件，台灣金服專人控管時效	物件相對有限，投標環境品質不一

法拍所得之價金分配

法院拍賣債務人的不動產後，用所得的價金來償還債務，但債務人可能四處欠錢，有多個債主(債權人)，這樣就會產生分配問題，究竟該先還誰的債，其實也有法條規定。

債權人怎麼聲請參與分配價金？

如果你曾經借一大筆錢給別人，是某個人的債主，一定要特別注意參與分配的時間與參與分配的資格，尤其是時間點，才不會拿其他人分剩下的錢。

參與分配時間

經拍賣變賣：拍賣變賣終結或債權人承受一日前。
不經拍賣變賣：分配表作成一日前。(強制執行法第 32 條)

參與分配資格

有執行名義債權人：提出執行名義正本，繳納執行費。
有擔保物權及優先受償權之債權人：例如抵押權人。
政府機關：例如稅捐機關。

ps. 關於『執行名義』將在後面『債權憑證』的段落詳細說明。

此外，(一般聲請強制執行)執行費怎麼計算？

執行標的金額或價額未滿新台幣 5000 元：不用繳執行費。
超過 5000 元以上的執行標的：乘以 8/1000 即為應繳納的執行費。

ps. 抵押權人不用繳執行費！

法院如何分配拍賣不動產之價金？分配優先次序為？

	分配次序	說明
1.	執行費用	含執行必要費用(如測量費、鑑價費、開鎖費 …)、共益費用。
2.	本件不動產土地增值稅、地價稅、房屋稅	–
3.	本件不動產抵押債權	依抵押權設定順位先後受償。 ps. 抵押權會算到查封那一天，而抵押利息則計算到法拍尾款繳完的那一天。(點我看法院拍賣流程)
4.	其他稅捐	地方稅優先國稅原則，地方稅含地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、牌照稅等；國稅含所得稅、遺產稅、贈與稅、營業稅、關稅、貨物稅等。 ps. 如果有積欠健保費，則把地方稅和國稅相加，再與健保按比例分配。(地方稅+國稅) : (健保)
5.	普通債權	依債權金額比例分配。ps. 通常到這個順序就分不到什麼錢了！
6.	剩餘	剩下的給債務人。

◎【補充】通常到銀行借錢，銀行會要求你設定抵押和開設本票。

設定抵押：如果有一天你還不出錢，銀行會聲請法院拍賣抵押物，分配次序在其他稅捐與普通債權之前。
開設本票：法院拍賣完後所得價金若不夠還債，法院並不管，銀行會再把不足的金額聲請本票裁定，就是要你還清債務就對了！

債權憑證是什麼？

債務人名下沒有財產可以查封拍賣怎麼辦？

延續前面舉的例子：如果小張跟小李借了 500 萬一直未還，小李決心討回，並向法院聲請支付命令。一收到支付命令作為執行名義的小李，立刻繳交執行費，聲請強制執行。

查詢過後發現小張的存款一時間最多也只能償還 100 萬，此時，法院會先開一張『債權憑證』給小李，而小李可以用這張『債權憑證』事後繼續要求法院強制執行，討回剩下的 400 萬。

債權憑證可以給予債權人一個保障

『債權憑證』是一種債務的憑證，是法院給予債權人一個「討債」的保障。

當債權人聲請支付命令或本票裁定後拿到確定證明書作為執行名義時，會透過強制執行把錢討回來。

不過，當查完債務人沒錢或無法一次還清全部債務時，「剩下未還的金額」就須由債權人用法院開的債權憑證來主張未來的追討事宜。

債權憑證的存在保障債權人享有「要錢」的權利，如果查到有財產，便能再次聲請強制執行。

如何聲請債權憑證？

債權憑證多久要更換一次？

債權憑證是有時效性的，每張債權憑證的更換時間不同(依民法規定)，以有無確定判決效力來區分：

1. 無確定判決效力依原時效：

原執行名義為本票裁定之債權憑證	3 年內更換
以支票為請求原因發支付命令之債權憑證	1 年內更換

2. 確定判決與確定判決有同一效力之債權憑證，時效就是判決出來的時間，但因為利息時效只有 5 年，所以建議還是 5 年換發一次，除非你不想收利息！

債權人如果沒有在固定的期限內換發債權憑證，債務人可能會以「債權憑證過期」的理由抗告，甚至拒絕還錢，讓手持債權憑證的人討不到錢。

◎【補充】執行名義時效：

本票裁定：到期日後 3 年內聲請，於聲請裁定之日起 6 個月內聲請強制執行，才生時效中斷效力，重行起算 3 年。ps. 最好本票一裁出來後半年內就強制執行。
支付命令 104.7.2 前與確定判決有同樣效力，5 年內更換，104.7.3 後無確定判決同樣效力，依原有請求權時效。

債權憑證怎麼換發？

債權人只要準備相關文件，並向「原發債權憑證」的地方法院提出聲請，可以選擇親自到法院遞交，或是以掛號的方式。

大約等待 3~5 天，債權憑證換發就會下來，原本的債權憑證並不會變，可是書記官會在債權憑證上蓋章，以示延期。

換發債權憑證需要準備的文件

債權憑證
債權憑證附件
聲請核發債權憑證狀(即申請狀)

換發債權憑證的費用

債權人如果當初已經繳完全部的執行費，提出債權憑證換發聲請時，就不用再另外付錢，只要準備好相關文件就行了。

如何查得債務人的財產？

	查財產方式	說明與其他補充
1.	拿執行名義至國稅局、地方稅務局聲請財產清單和所得清單。	法院可以代查清單，須繳費。
2.	法院可以函查郵局、勞保、集保。	(1) 除了這 3 項，其他(ex. 保險)財產法院並不會幫你查，須由被告提供。 (2) 查勞保不須繳費，如果查到，可以從債務人工作的公司直接扣薪水強制執行。