法拍屋學習

法拍屋怎麼買?新手必學攻略,一次搞懂法拍流程、投標、貸款與注意事項

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想買法拍屋嗎?看到可以用低於市價的錢買到房子,你心動嗎?

要怎麼購買法拍屋?

這其中有許多眉眉角角和隱藏成本,如果沒有先做好功課,非常容易開天窗、吃悶虧。

本篇文章整理新手必學的法拍筆記,幫助你一次搞懂買法拍屋的大大小小!

法拍屋是什麼?

法拍屋產生最主要的原因是「欠錢」,也許是:

  • 積欠銀行債務
  • 積欠個人債務
  • 積欠稅

由於還不出錢,債權人強制執行而遭法院拍賣的房子,稱為「法拍屋」。

其中,「積欠銀行債務」是最常見的,以下補充:

積欠銀行產生的法拍屋

個人或公司在向銀行貸款的時候,會被要求 2 種擔保:擔保物或擔保人。

  • 擔保物:就是將有價值的物品抵押給銀行,大多是房屋或土地等不動產的抵押權。
  • 擔保人:就是保證人,若債務人還不出錢,銀行可以要求保證人幫他還。

如果無法如期繳交貸款連續 3 個月以上,銀行可以申請法院拍賣抵押的房屋,來償還債務人積欠的貸款。萬一拍賣房屋後的金額不夠還給銀行,銀行仍然可以要求保證人幫忙還錢。

銀行貸款

誰適合買法拍屋?

買法拍屋不像買一般的房子那麼方便,有不少的限制,所以投入這個市場的人不多,自然也比較能低於市價買到房子。

進入前,不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知,能不能接受且願意處理這些麻煩,再決定要不要買法拍屋。

買法拍屋的基本認知

  1. 不能進去看房子的內部情形,只能從法院查封的公告或自己實地探查旁敲側擊,蒐集資訊。
  2. 投標的時候,要繳交底標價的 20 % 作為保證金。因為十有八、九會沒標中(除非開價特別高),所以不建議貸款繳保證金。
  3. 法拍得標後 7 日內要繳清尾款。如果身上沒有這麼多現金,建議先找到願意代墊尾款的銀行,最好在拍賣日前一週就去問,因為銀行有一些評估流程要跑。
  4. 得標後,有時候會遇到不乾不脆的前屋主,需要周旋一番,所以最好懂一點法律知識。

我適合買法拍屋嗎?

如果你仍想投資法拍屋,且具備以下的所有條件,其實你已經佔了很大的競爭優勢。

  1. 能不厭其煩探訪、不怕陌生詢問鄰居、管理員 …,瞭解房屋的實況。
  2. 準備好 30% 的資金。法拍屋需負擔的雜費較多,除了拍賣底標 20% 的保證金外,最好再多準備一些資金(建議 10% 以上),以備不時之需。ps. 有時可能還要多付原屋主的搬遷費。
  3. 個人信用良好,收入穩定,銀行願意且容易貸款給你。
  4. 有一點法律知識,至少看得懂一般合約或條文,避免掉入陷阱。或者,有時可能要處理原屋主搬遷事宜,也至少知道該如何下手,甚至怎麼找法律協助。
買房

買法拍屋的步驟

雖然買法拍屋跟一般成屋的流程不同,有比較多的地方需要注意,但其實步驟並不複雜。

法拍步驟

下面的大項將更詳細補充。


怎麼找法拍屋?

可以直接到司法院的法拍屋查詢系統,就能看到各個法院目前法拍物件的公告,通常一個物件在拍賣日前 2 個禮拜會發出公告

如果曾經問過做法拍的仲介或代書,留過聯絡訊息,為了增加賺服務費的機率,他看到覺得符合你的條件的房子,就會一直分享給你,就像買一般房子找房仲也會不停推薦你的道理一樣 XD。

建議一開始先自己學會查看法院公告,可從過去成交的紀錄來練習出價,之後真正要投標時比較有自己的判斷。

ps. 若是找仲介,也不會輕易隨之起舞,要知道他們的目標是促成你標中並賺取服務費,所以會引導你出價偏高!

法拍屋查詢步驟

step 1

進入法拍屋查詢系統後,選擇想查詢的執行拍賣法院,點擊「查詢」。

司法院法拍查詢系統

step 2

拍賣標的與程序及結果分別選擇「房屋」、「一般程序」。

司法院法拍查詢系統

ps. 也可以點選「拍定價格」,看一下過去拍賣成交的紀錄,幫助自己之後出價比較知道要抓在什麼範圍。

step 3

如果有其他查詢條件,比如最低拍賣價格範圍、拍別、是否點交 … 都可以輸入,然後點「確定」就會列出所有結果。

司法院法拍查詢系統
司法院法拍查詢系統
(僅為示意圖,故模糊化處理)

如何評估是否購買?

建議從 3 個地方著手:

  1. 法院公告
  2. 實地訪查
  3. 調閱謄本

法院公告該注意的項目

拍賣次序

  • 第 1 拍底價通常會落在市價 ~ 市價的 9 折之間,如果流標會再打 8 折進入下一拍次。
  • 如果到第 3 拍還是流標,就會出現「應買」的狀態,可以直接用第 3 拍的底標價購買。招標 3 個月都沒人要買的話,就會進入第 4 拍。
  • 4 拍都流標的話,會重新啟動一輪法拍流程。
法拍屋的降價幅度

好的物件大多會在第 2 或 3 拍就賣掉,搶手的話甚至第 1 拍就有人投標。

★ 通常投標時,出的價不會高過前一次拍賣,不過還是會有例外!


點交

主要分點交和不點交 2 種,想投入法拍,一定要學會!

  • 點交:查封時已經是空屋,或債務人自住。
  • 不點交:查封時裡面有合法居住的人,或非法占用的人,得標者需自行處理(有時可能要額外支付搬遷費)。

另外,還有「部分點交」,顧名思義就是非完全點交,也許房子的部分不點交,其他如公設、停車位 … 屬於點交的範圍。

建議新手入門先從「點交」開始,雖然競爭者較多,但後續的處理程序較簡單,也比較沒有糾紛。


房屋地址 / 樓層面積

通常法院公告會把房屋跟土地的面積和權利範圍分別列出來。

如果某間房子或土地是多人共有,但只有其中一人欠錢被法拍,權利範圍就會是幾分之幾。

建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手,減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩,除非是買大樓或公寓,這種雖然土地不是「全部」,但房屋一定要是「全部」。

大樓的法拍公告,範例如下:

法拍公告

使用情形 & 備註欄

在法院公告的完整公文中,可以從「使用情形」瞭解查封時的內部屋況,比如壁癌、水電、陽台增設 …,還有從「備註欄」得知有無車位、有無租約等現況。

此外,在法院的公告中,有些房子會附外觀的照片連結,幫助你掌握外部大致屋況。


實地訪查

因為法拍屋大多不能進去裡面看,所以非常需要周邊資訊來幫助判斷是否標這間房子。

建議找到自己喜歡的物件後,一定要到實地訪查。

可搭配實價登錄查詢,看周邊條件相當或出自同系列的房子,交易價落在哪個範圍、類似的內部格局等。

實地訪查時,可以稍微在附近繞繞,注意有沒有什麼正要開始發展的建設,以便 google 相關訊息,比如都市計畫、新工業區規劃 …,這些外部的周邊發展最有可能影響房價。

ps. 也可以上各縣市政府的都市發展局網站,查詢附近是否有都市發展規劃。(台北市都發局網站高雄市都發局網站)

實地訪查有 2 大要點:

#1 多次探訪

多去幾次,最好白天或晚上、平日或假日都去看看,觀察周邊環境。

可以看看房子外觀有沒有磁磚脫落、牆壁裂痕等,從這些蛛絲馬跡就能稍微判斷屋主有沒有在維護房子,常理來說,會維護房子外部的人,內部也不會搞得太糟糕,除非是惡意!


#2 多方詢問

每次去的時候,你可以詢問不同的管理員、鄰居等,多方瞭解該房屋的情形,比如屋主不久前請水電師傅修理、xxx 時候有裝修什麼地方 ……。

如果遇到好心的鄰居,居住的房型跟你的目標物件雷同,可以拜訪一下他們的房子,就能大概知道目標物件的內部狀況。

或者,如果你夠有膽,也可以試試敲屋主的門,看會不會遇到屋主,直接詢問他最準確,但要先做好會「鎩羽而歸」的心理準備,就算找到他也可能不想搭理你,畢竟因為欠錢而房子被拍賣,誰的心情會好!

詢問鄰居

調閱謄本

實地探訪後,若是購買意願濃厚,想知道更多資訊,可以進一步調閱土地和建物謄本。

謄本就像履歷一樣,內含基本資料和歷程記錄,比如房屋土地的標示面積與內容、建物坐落地號、建物門牌、主要用途、主要建材、建物完成日期、登記日期、登記次序、所有權人是誰、有沒有借錢抵押等。

ps. 從標示面積與內容可以推測室內格局,也可以從登記次序和日期,看出轉過幾手和每個屋主持有時間。

調閱謄本的方式有 2 個:(調閱謄本費用每頁 20 元)

  1. 自行到地政事務所申請。
  2. Hinet 地政服務網申請。
  3. 超商申領電子謄本。(需額外多付超商手續費每筆10元 + 超商列印每頁2元)

法拍作業流程

決定下標購買後,就要開始準備走法院拍賣的程序,如下圖:

法拍流程
(參考自中華郵政理財專區 – 法拍屋流程)

投標 & 繳交保證金

投標書怎麼寫?

投標前需到欲標物件的拍賣法院購買投標書,一份 10 元。每個法院都有自己的投標書,內容大同小異,有些會張貼投標書範例在自己的網站或佈告欄。

填寫投標書並不難,照著法院的公告寫上正確的案號、標別、股別,以及投標人資料,再依該物件的地號、建號出價,並加總出價即可。ps. 如果基本資料都沒填錯,則總價最高者得標

投標書的另一邊是保證金封存袋,如果開標後未得標,法院會當場發還。

以下是我寫的範例,僅供參考:

法院投標書範例

保證金繳交方式?

投標時繳交保證金主要有 2 種方法:支票或現金。

支票

支票的種類常見有 3 種:商業本票、個人支票 / 公司支票、銀行本票 / 本行支票。

不過,法院投標保證金只認定銀行本票 / 本行支票開立的。

開立銀行本票 / 本行支票的方法很簡單:

  1. 前往你的往來銀行,臨櫃請銀行人員開立本行支票。
  2. 行員會先確認你的帳戶內有足夠的錢,然後讓你填寫開支票的單子(ps. 支票抬頭寫自己的名字就可以),並收取手續費(不同銀行可能費用不同,ps. 台新銀行是 50 元)。
  3. 開立完成後,會直接從你的戶頭扣掉開立金額,務必將開立好的銀行本支保管好,它相當於現金。

現金

在一定金額內,保證金可以用千元現鈔,但如果超過金額,法院仍會要求使用銀行本票。

現金不能直接放到保證金封存袋裡,要先到法院的出納室,請他開一張紅色收據放進去。開標後若沒有得標,需要填「匯款聲請書」,法院才會把保證金匯到你的帳戶。

所以很少人會選擇現金,因為真的很不方便。


得標 & 繳尾款

得標後,法院會當場開一張保證金的紅色臨時收據,以及一張白色的收款通知,要求你在 7 天內繳交尾款。

尾款也一樣到往來銀行開立銀行本支即可,不過,要注意支票抬頭一定要寫法院名稱

繳尾款其實很快,開好支票後,到法院服務處辦理,然後由台灣銀行附設櫃台代收支票後,他會再開一張紅色的臨時收據,接下來就等法院通知領權利移轉書。

ps. 強烈建議一定要在投標前想好 7 天內能不能籌到尾款,如果繳不出來,法院會沒收保證金。有些人在得標後才急忙去找銀行問貸款或代墊款,結果發現錢來不及撥入帳,或後悔得標價太高,湊不夠數。

法拍屋怎麼買

法院點交執行交屋

法院點交流程

申請第一次點交(遞點交狀)

如果你標到的是「點交」的房子,那麼在收到「權利移轉書」後,就可以向法院申請第一次點交。

申請完大概 10 天後,法院會發函通知(債務人會收到正本,得標人會收到副本),限債務人 15 或 20 日內自行搬遷交屋


申請第二次點交(履勘)

如果第一次點交通知的期限內,債務人仍未搬離,就再申請第二次點交,即現場履勘。同樣也是大概 10 天後,會收到法院發出的履勘通知。

履勘時,若發現債務人的物品還在,而且債務人也沒有到場的話,法院還會再給得標人和債務人(或現居者)大約一個月的時間去協調

這段協調期間,通常得標人要拿出一筆搬遷費請債務人搬走,或者是給現居者最後找房子搬離的緩衝時間。


申請第三次點交(強制執行)

如果過了 30 天的協調時間,債務人還是不交屋,或獅子大開口要求不合理的搬遷費,得標人無法同意支付,可再申請第三次點交,即聲請強制執行。

法院受理後,會發出強制執行通知給債務人和得標人,附本給轄區派出所請求指派員警會同。

在強制執行日當天,法官大多會勸導雙方達成協議,或是下令債務人強制遷出。如果債務人故意躲起來不在家,得標人也可以找鎖匠開門,讓法院書記官、員警、里長等人進入屋內執行點交程序。

ps. 如果走到最後這個步驟才能入住,真的非常身心俱疲,所以投標前一定要多做功課!

建議新手一開始先從屋裡沒住人且有點交的法拍屋入門,並記得多準備一些資金(得標金額的 1% 左右)作為原屋主的搬遷費。


過戶流程

在拿到「權利移轉書」後 1 個月內要辦理過戶登記,如果逾期,每超過 1 個月就罰鍰應納登記費的 1 倍,最高罰 20 倍。

ps. 若要申請房貸,可在收到「權利移轉書」後就先到銀行辦申請,一拿到權狀就馬上送審,比較節省時間!

過戶完成後,才算是完全取得處分不動產的權利。

法拍屋過戶流程
  1. 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報契稅,並查一下有沒有欠房屋稅、地價稅,以及工程受益費,如果有則補繳。
  2. 到地政事務所辦理過戶,記得要帶契稅完稅收據 2 份、法院不動產移轉證明書(正本和影本 1 份)、登記申請書、申請人身分證明文件、印章。

填寫土地登記申請書的注意事項

  • 發生日期:權利移轉證書核發日期。
  • 申請登記事由:如果買的法拍屋是二手新成屋或中古屋,就勾選「所有權移轉登記」。
  • 登記原因:勾選「拍賣」,因為是法拍屋。

法拍屋貸款

購買法拍屋前,規劃資金非常重要,你必須先想好錢從哪裡來,分成 3 階段:

  • 投標前的「20% 投標保證金」
  • 得標後「7 天內需繳尾款」與後續處理交屋的雜費
  • 過戶後的「房屋擔保貸款」

投標保證金最好是用自己身上現有的錢,不要貸款,否則沒標中還要繳利息,有點得不償失。

得標後的扣掉保證金的餘款(尾款),是大多數人最主要的資金難關,必須在短時間內拿出很大筆的錢,逾期會被法院直接沒收保證金,所以有些人會尋求銀行法拍屋貸款。


法拍屋貸款的注意事項

#1 不是每一個物件都可以貸款

最好在拍賣日期的至少 1 週前(法院通常會在拍賣前 2 週發出公告),先到銀行問清楚法拍屋貸款的事項,並提供想要標的房屋給銀行評估是否可以代墊尾款,要注意並不是每一個物件銀行都願意做法拍屋貸款


#2 投標人和借款人必須是同一人

這是法拍屋貸款方案(代墊尾款)與一般房貸方案不同之處,銀行會要求投標人和借款人必須是同一個人。


#3 法拍屋貸款利率較高

銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款),通常以信用貸款的方式,利率在 6% 左右。

不過,收到權利移轉書後,房屋過戶到貸款人名下,就能申請一般房屋貸款,轉成較低的利率。ps. 首購族還可以申請優惠利率房貸。


#4 先評估自己的資金和信用紀錄

信用記錄是否良好與房屋的現況條件會決定貸款能不能核准,以及核准貸款的金額。

雖然法拍屋可能低於市價,但銀行代墊尾款利率較高,核貸金額也不見得足夠,所以最好先準備一定金額的資金,認真評估過自己的資金狀況與信用記錄,才踏入法拍,千萬不要貿然投入。


承辦法拍屋貸款的銀行

得標後 7 天內須繳清尾款給法院,約 2 ~ 3 週後才拿到權利移轉書,對銀行來說,這段時間申請的法拍屋貸款是沒有擔保的,風險很高,所以不是所有銀行都能辦理法拍屋貸款,且大多只貸款給「點交」的房屋

以下幾家常見的承辦法拍屋貸款銀行,供作參考:

銀行點交最高可貸代墊款利率手續費
聯邦銀行點交、不點交80 %6.3 % ~ 12 % 固定計息0.3 %
華南銀行點交、不點交85 %5 % 起0.1 %
板信商銀點交80 %5 % 起20,000 元
第一銀行點交80 %5.25 % ~ 8.25 % 固定計息10,000 元
安泰銀行點交80 %6 % 起9,000 元
新光銀行點交80 %i + 5% 起 ( i 為定儲利率指數,目前 0.8 %)11,000 元
合作金庫點交90 %3 % ~ 5.195 % 依現行指標利率浮動計息5,300 元

ps. 不難發現,合作金庫是所有列出的銀行中可貸額度最高且代墊款利率最低,因為它們只做自家銀行送到法院拍賣的房子。

表格中整理的資訊隨時會變動,因為每家銀行的法拍屋貸款附加條件不同,最高可貸額度、代墊款利率會因個人條件而不同,甚至手續費也會隨時調整,所以最好還是在投標前先問清楚,請銀行評估比較準確


房屋擔保貸款

前面提到,拿到權利移轉書後就可以去銀行申請一般房貸,不過,要注意的是:

如果不是買「點交」的法拍屋,有些銀行會拒絕讓你辦房貸,因為房子剛買有「不點交」的註記,除非拿到完整的所有權。

雖然絕大部分的銀行提供房貸業務,但有些銀行對房屋評估比較嚴格,就算你買的法拍屋已經完成過戶,它還是要確定能完全交屋給你,如果有房貸的規劃,記得在投標前先問清楚,或找沒那麼嚴格的銀行!

房屋貸款

其他常見問題

法院如何訂定法拍屋底價?

法院對債權人和債務人來說,屬於第三方公平的角色,而法拍屋底價的訂定,會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價,完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。

但這並不是最終的法拍底價,為了尊重債權人和債務人,法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見,取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。

ps. 債權銀行為了盡可能回收債務,在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好,所以大多數法拍老手第一拍通常都不投,讓它流標到下一拍,除非是真的很有未來發展性。


常看到法拍 5 折買房的廣告,是怎麼做到的?

可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。

法拍屋的降價幅度

法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣,都會再打 8 折,一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。

這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋,其實就是指第 4 拍的價格,事實上,好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了,「用 5 折就買到」不過是個噱頭!


該找法拍仲介嗎?有什麼注意事項?

投資法拍屋的眉眉角角很多,尤其對沒有經驗的新手來說,更需要實戰練習,所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。

尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法,不過要注意:

  1. 千萬要找信譽良好的,而且簽合約時,一定要訂好服務費怎麼計算、服務範圍有哪些、契稅和代書費用由哪一方負擔,甚至前屋主的搬遷費由誰支付 …,以避免不必要的糾紛。
  2. 通常在得標後仲介會收取拍賣價的 3~5 % 作為服務費,並且協助點交。規劃資金的時候要記得考慮這一部分的費用。
  3. 有些仲介會提供建議開價範圍的服務(大多會偏高,因為你得標他才能賺到服務費),所以就算找仲介,自己也一定要做好功課,要有自己的判斷

如何找到法拍開價的合理範圍?

投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作,對想購買的物件調查越清楚、瞭解越深,投標的時候就會越冷靜,不會因為投標人很多或其他人鼓動,就自己提高開價。

請記住千萬不要投資不懂的東西,在真正出手前盡可能多累積經驗,不要抱著賭一把的僥倖心態。

建議一開始從自己熟悉的區域(通常是居住地附近)找法拍物件,既比較瞭解周圍的發展與房價行情(若物件不算老,可用實價登錄幫助判斷),又方便實地探訪去問房屋相關資訊(要請教鄰居或里長比較容易)。

你也可以利用前面提過的法拍屋查詢系統,進入「拍定價格」看過去拍賣成交紀錄,自己練習出價,抓出合理的範圍。

司法院法拍查詢系統

結語:

在投入法拍屋前,一定要認真地好好評估風險,別忘記充足的資金與現金流也是重要的門檻,如果資金不足,容易買不到好的物件,就算真的買到,你也可能會支撐得很累,難以持續持有等到上漲轉手的那天。


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