法拍風險

法拍屋好賺嗎?投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險

房價上升得飛快,漲薪水的速度根本追不上,小資族想有個舒適的殼越來越辛苦,想買個 CP 值高的房子感覺好難,除了要考慮地點,還有生活空間,小坪數有點擠不大夠,大坪數又買不起!

看到市場上常有人說法拍屋略低於市價,可以撿便宜,不禁讓人疑惑,買法拍屋真的有這麼划算嗎?

但是,天使面具的背後可能是魔鬼的陷阱,那些看起來誘人、報酬不錯的投資都是存在風險的,如果沒有先調整好心態,瞭解並審慎評估風險就貿然進場,也許會荷包大失血,止也止不住。

本文分享了投資法拍屋應具備的 2 個重要心態,以及整理了競標前一定要仔細檢視的 5 大風險。好好搞懂,千萬不要傻傻衝進戰場,一個運氣不好就成為被宰的羔羊!

投資法拍屋的 2 個重要心態

在投入法拍屋前先問問自己,你是想「投資」還是要「自住」?目的不同,競標的策略就會不同。

若是和我一樣以投資的角度,自然希望 CP 值越高越好,出價前就會再三評估,最好能比其他競爭者多出一丁點錢就標中;但若是想買來自住的人,就會傾向出價高一點來增加標中的機率(有的人會出跟市價差不多甚至高於市價)。

無論什麼目的,投入前一定要先建立好以下 2 個重要的心態:

可能多次競標才標到一次,得失心不要太重

除非出價相當高,否則絕大多數的人很少第一次參加競標就標到,尤其當自己的標價和中標者只差幾千塊時,特別容易感到失望。ps. 我剛入門的時候也會如此,你並不孤單 XD。

雖然喜歡的物件可遇不可求,但要相信未來一定還會再出現其他好的物件,所以不必因為一次沒標中就灰心,反而應加以改進

如果出的價與中標者接近,表示抓價蠻準的,值得慶幸;如果落差大,就要思考有什麼地方欠缺考量。

競標總有高低,千萬不要患得患失,我一開始也是落標了 5 次,不斷修正,才標到一間 CP 值不錯的房,出價出得好是需要多次練習的,老實說我如果第一次投標就中,肯定會在心裡質疑自己是否出價過高。

法拍競標估價

不適合快速獲利,需保持耐心等待時機轉手

投資法拍屋需要做很多事前功課,標到後並不是馬上就能交屋,後續還有一些手續,如果遇到不良的前屋主不肯好好搬離,還得再協調(或許會延宕好幾個月),這些都需要耐心地花時間、精力、金錢來處理。

ps. 可能的費用有仲介代標費(若自行投標則無此費用)、契稅、代書費、貸款設定費、銀行代墊尾款手續費與利息、搬遷費(與前屋主或債務人協議)…。

等到一切塵埃落定,賣出的價錢要扣掉稅務,比如土地增值稅、房地合一稅,以及買賣仲介費、代書費等,可能還有裝修費用 …,這些成本都要考慮清楚並仔細計算,才能得到真正的獲利。

ps. 房地合一稅的稅率與持有時間相關聯,如下圖:(參考自財政部國稅局,適用居住在中華民國境內的個人)

持有期間稅率
2 年以內45 %
超過 2 年,未逾 5 年35 %
超過 5 年,未逾 10 年20 %
超過 10 年15 %
(補充) 特別稅率事項稅率
因財政部公告的調職、非自願離職,或其他非自願性因素,交易持有期間在 2 年以下之房屋、土地20 %
以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地20 %
適用自住房地免稅優惠,課稅所得超過自住房地免稅額 400 萬元部分10 %

投入前一定要好好評估資金週轉的時間,如果沒辦法一直持有等到合適的轉手時機,那投資法拍屋不大適合你,考慮其他投資工具吧!


投資法拍屋的 5 大風險

投資一定要考量風險,無論何種投資工具,運用前都要先培養正確的心態、瞭解它的風險,並分析自己能否承受得住風險,做好「最壞打算」的心理準備,這樣在實際操作時不管遇到什麼都能冷靜應對。

而投資法拍屋前有 5 個面向一定要審慎且詳細評估風險,分別為:

  • 投入資金
  • 屋況
  • 交屋方式
  • 產權
  • 法拍仲介 or 代標業者 or 代理人

資金沒規劃好,湊不出尾款,保證金被沒收

投標法拍屋前,要繳交拍賣底標價的 20% 作為保證金,如果得標,7 日內要繳清尾款,再加上後續點交、搬遷、清理、修繕等費用,至少要額外多準備 10% 的資金。

所以一定要先算清楚資金夠不夠才決定投標,不大夠的話,務必先向銀行確認可不可以承作法拍代墊的業務,然後請銀行辦理徵信,計算可貸額度、墊款利率(一般會比房貸利率高出 3 ~ 7%)和手續費。

ps. 建議多問幾家銀行,最好在拍賣日的 1 ~ 3 週前就去問,因為不是每家銀行都有法拍代墊業務,藉機多方比較貸款額度與費用。提出法拍代墊申請後,銀行也需要幾天時間跑一些評估流程。

若是資金不足,尾款無法在 7 天內繳出來,法院會直接沒收 20% 保證金,所以『千萬』、『一定』、『務必』要把錢準備好,這真的太重要了!

ps. 不建議貸款繳拍賣保證金,沒標中的話還要多付貸款的利息和手續費,蠻不划算的。

銀行貸款

另外,要是接下來想把原代墊款轉成利率比較低的一般房貸,可以先聯絡銀行填申請表格,在收到「權利移轉書」後,趕快到地政事務所辦理所有權移轉登記,一拿到權狀就交給銀行辦理。


內部屋況不明,也許未來會花大筆整修費

法拍屋不能進去看房子的內部情形,只能從法院查封的公告推敲,或者親赴現場,看看房子的外觀、瞭解周遭環境、詢問鄰居或管委會來旁敲側擊蒐集資訊,判斷好壞。

如果屋況太差,未來轉手會不太容易,想增加獲利機會就得先花一筆錢好好整修。

建議選好物件後一定要實地探查,法院並不負法拍屋「物之瑕疵擔保責任」,得標人不能因為屋況不佳而主張投標無效或要求損害賠償

有些老一點的房子可能是海砂屋(大多集中在民國70、80年代建造),但沒有被登記列管,沒辦法從系統裡查到,所以更需要多跟附近居民打聽,看一下旁邊有沒有同系列同時興建的房子可以參考。

詢問鄰居

此外,一般來說,沒人在住的空屋雖然比較沒有日後點交的問題,可是屋況大多比現在有人使用的房屋還糟糕,由於缺乏維護,這種也要先做好心理準備。


「點交」與「不點交」關係交屋是否有保障

在選擇法拍物件時要特別注意法拍公告,有「點交」及「拍定後抵押權塗銷」的物件比較有保障。

「拍定後抵押權塗銷」簡單地說即被查封物件確定拍出後,就不再是抵押物件,絕大部分法拍屋都會註記,如果沒有標明,就要提高警覺詢問物件的狀況,免得拍定後有異狀。

◎ 有點交的物件:

得標後,書記官會先安排時間點交,然後法院會事先通知當地派出所警察,得標人要自己先約好鎖匠,點交當天得標人、鎖匠、警察一起到現場點交。

假如屋內仍有人居住或占用,點交前會先讓得標人和現居者協議搬遷日期、搬遷費等,若協議日到了還不搬走,法院才會介入強制執行。(詳細的法院點交流程請點我)

法院點交流程

ps. 有可能會遇到不乾不脆的債務人或現居者,用各種理由或手段故意拖延點交時程,甚至要求高額搬遷費,以破壞既有屋況為威脅,讓人身心俱疲,所以投標前一定要多做功課,減少這類情況發生!

◎ 不點交的物件:

查封時裡面有合法居住的人(租客或第三人)或非法占用的人,法院會歸類在「不點交」。除非有把握能夠自行處理點交問題,否則盡量還是不要選「不點交」的物件,因為無法請公權力強制執行。

通常順利的情況就是花錢消災,跟現居者協調一筆搬遷費,他拿了錢以後乖乖搬家;若現居者是一般租客,你也不急著搬進去,可以重新協調並簽訂新租約。

而不順利的情況可能有獅子大開口、死不搬走等各種惡意霸佔,如果一直喬不攏,最後可能得走訴訟程序,就得多花點錢(比如訴訟費、律師費 …)又曠日廢時。

法拍風險

由於「不點交」的物件有較多不確定性,所以競標者相對少。如果你詳盡地調查完某個不點交物件後,覺得處理起來並不複雜,可以嘗試投標,不過建議找有這方面經驗的法拍仲介協助,多一分保障!


產權糾紛

法拍屋雖然不必擔心產權過戶,但可能有租賃權、抵押權或地上權未除等問題,輕微的也許還有積欠管理費的情況,這些在投標前都要深入瞭解且釐清。

ps. 關於積欠管理費問題,理論上是債務人要繳清,不過既然走到法拍,大多債務人都是缺錢狀態,所以就要跟管委會和債務人協調。最常見的作法有 2 種:(1) 得標人跟管委會各退一步,各負擔一半;(2) 得標人全繳清,作為搬遷費的一部分。

另外,還有「共有」或「共用」問題,必須考慮到未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩,建議選擇權利範圍為「全部」的物件比較保險。(想知道怎麼看法拍物件的權利範圍請點我)

在這裡再次強調,投標法拍屋前一定要將拍賣公告看得仔仔細細 & 不厭其煩地實地探查,最好還要調閱謄本,掌握的資訊越完整越好。


不良的法拍仲介或代標業者收取過高服務費

買法拍屋有許多外在不確定因素,尤其是關於「人」的問題要處理,所以有的人會傾向找專業且經驗豐富的法拍仲介或代標業者協助處理到「點交」狀態,但一定要找合法經營、信譽良好的。

ps. 要知道是不是「合法」業者,可以透過內政部的不動產經紀業資訊系統查詢。

在簽合約時,雙方要訂清楚服務費怎麼計算、涵蓋哪些服務範圍、哪裡可能會額外收費等(通常服務費不包含契稅、代書費、搬遷費),最好列出所有相關費用項目,以便規劃資金,評估買法拍屋究竟划不划算

買房

一般來說,仲介在得標後會收取拍賣價的 3 ~ 5% 作為服務費,注意最高上限不得超過 6%,有些「不點交」物件比較棘手,服務費也許達 6% 上限。

此外,大部分仲介或代標業者提供從頭到尾的法拍服務,包括 1) 過濾物件、協助投標人實地訪查、查明附屬增建物有無在拍賣範圍內 & 有無第三人承租等,2) 評估標價、陪同或代理投標人至投標現場、準備與繕寫投標書、觀察市價行情與法拍成交紀錄比對,3) 配合銀行轉交權狀以便申請房貸、辦理交屋程序等。

ps. 小提醒:有些仲介建議的開價範圍會偏高,因為你得標他才能賺到服務費,所以就算找仲介,自己也一定要先做好功課,有自己的判斷。

小結:千萬要特別小心不合法、收費超過拍賣價之 6% 的不良法拍仲介或代標業者(代理人)!


其他常見問題

交屋時發現人已搬走但東西還在,可以把遺留物清掉嗎?

即使有點交,就算屋內的人都搬走,除了垃圾以外的家具或遺留物,得標人都要負保管責任,不能亂丟。

有點交的物件如果發生這個情形,最保險的方式就是拍照並造冊一式兩份,一份給法院、一份自己留著,法院會發函給債務人要求限期搬走,若還是沒搬,得標人可以申請動產拍賣。

ps. 想快速省時地解決的話,建議可以自己把遺留物買下來,就有權能夠隨意處置。

法拍屋怎麼買

另一個較穩妥的方法 – 不管是否為點交,雙方協議後簽立搬遷切結書,主要內容含搬遷期限、搬遷費以及其他但書(比如當月水電費、管理費是否結清等),這樣就有個依據得以行事。

ps. 支付搬遷費是為了補貼現居者能快速搬家,通常在簽完切結書後會先付一半,另一半則等到約定期限,屋內淨空後驗收才付。


為什麼有的物件前次拍賣為「不點交」後來卻轉「點交」?

這就要先回歸到法院怎麼定義「點交」或「不點交」,若查封時裡面有租客、第三人,或非法占用的人,會歸類在「不點交」。

當法拍物件從「不點交」轉為「點交」,有 2 種可能:

  1. 由於不明原因,法院重新查封,發現裡面已無人居住。
  2. 先前的租客與債務人的租賃契約沒有經過公證,若租期超過 5 年,抵押權人可以申請除去租賃權,法拍公告上就會註明拍定後點交。(詳細法規參考請點我)

「不點交」轉為「點交」會增加投標意願,最後拍定價也會比較高,一般『善良但只是缺錢的』債務人幾乎傾向「點交」,盡量多賣一點錢還債 XD。


我該加入法拍團隊嗎?

如果你有參加一些法拍的課程,無論是免費還是要付費的,不難發現課程的最後都會推薦你付學費加入他們的法拍團隊。至於要不要加入,答案見仁見智,不過建議先上網或買書建立基本知識,做非常充足的功課後再決定。

法拍團隊最重要的是老師,選擇跟你接近的老師學習比較有效率,而加入團隊有什麼好處呢?除了可以跟著老師去實地訪查,學習一些實務技巧,還可以吸收老師的經驗,這些都是網路和書籍很難學到的。

此外,最大的好處是可以跟團隊的其他人一起合資投標,如果你想深入鑽研法拍,願意花大量時間找物件、處理法規程序、研究獲利空間,可是身上的資金沒有那麼多,這是一個互惠互利的方式。

但如果只是業餘,就不一定要加入團隊,平常勤看法院公告,找到喜歡的物件再深入分析,可以的話參加競標,累積經驗。

對小資族來說,通常需要一大段時間才存到錢參加競標,而中意又能負擔的物件也不會頻繁出現,真的不需要急,存錢的期間多加學習,自己做一些模擬練習,比如多去實地探查、多看幾間房子、多瞭解一些建築結構的知識,或者到法拍競標現場自己模擬開價,都有助於累積經驗。


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