法拍道路地

法拍道路地賺很大?法拍土地投資不可忽視「道路」問題

投資法拍土地時,「路權」是必要的考量之一,無論想投資什麼樣的土地,通行(ex: 怎麼連接到公路?…)或建築開發(ex: 怎麼申請建築線、取得建照、使用執照?…)都必須審慎規劃。

如果沒有搞懂,很可能會額外將大把時間和金錢花在調解訴訟,『不能通行』、『無法順利如期開發』隨即就像野火般狂燒錢,若是你的資金不夠多,可能每天都焦慮到爆炸!

此外,道路用地在法拍土地案件中占了不小的比例,有些專家會特別鑽研這一領域投資並獲利。

本文將介紹道路用地的基本法律知識,幫助了解一些眉角與關鍵點,由衷建議千萬不要什麼都不知道或一知半解就踏入。

當然,要是有更專業艱深的問題,還是得諮詢專業且經驗豐富的律師或法律人士協助解決! 🙂

「道路」的概述

「道路」是公權與私權的交界領域,在土地開發中是最難的部分,如果不懂路的話,買到建地有可能變廢地,所以,路地的所有權關係、相關法令限制是投資前必做且要仔細做的功課。

在了解「道路」前,有一些名詞解釋需先釐清:

  • 既有道路:只是通稱,無法律限制。
  • 既成道路:具「公用地役關係」的路。建築法(各縣市建築自治條例)稱「現有巷道」,可指定建築線、蓋房子、取得建照。
  • 私設巷道:顧名思義就是私人所設的路,不可指定建築線,在投資土地之前千萬要確認所臨的路是不是私設巷道,避免日後可能要付錢取得通行權。(投資法拍土地的地雷之一)

道路的分類

  1. 都市計畫內道路:可分成「已徵收」和「未徵收」道路。
    • 已徵收:屬於國有、公有,可細分為「開闢」和「尚未開闢」的道路。
    • 未徵收:屬於私人,同樣可細分為「開闢」和「尚未開闢」的道路。通常對道路用地有興趣者會考慮投資「未徵收」道路,未來可做容積移轉
  2. 非都市計畫內的「現有巷道」。

蓋房子需考慮「道路」?

當要蓋房子的時候,需先向政府單位申請建築線 ➜ 取得建照 ➜ 完成水電管線接通,取得使用執照 ➜ 最後,辦理保存登記

而「建築線」和「使用執照」這 2 部分尤其要考量到「道路」:

建築線

「建築線」是用來限制建築物的一種退縮線,在未能明確認定道路邊界時,為了確保未來道路的寬度而加以指定,以避免建築物佔用道路範圍。

由於法規要求,計畫道路的邊界必須指定為建築線,所以,建築線常被用來混稱基地與計畫道路之間的境界線,簡單來說,就像「基地與道路的連結」的意思。

因此,建地如果不臨路、沒辦法指定建築線,也許就失去開發的價值,如同廢地。

使用執照

水電管線須從公路(國有或公有道路)連通道建築物,如果會經過私人的道路,就需要先取得路地地主的「土地使用權同意書」來埋設管線(如下圖,建地 B 需經過 A 地的私設道路連到公路)。

土地使用同意書

ps. 關於「土地使用權同意書」,後面的段落會更詳細說明。

若無法取得同意書、不能接通水電,就沒辦法申請使用執照(等同於『無法使用該建物』),不能辦理保存登記、沒有合法建物權狀,未來無法正常買賣、過戶、貸款(想向銀行貸款很容易被拒絕)。


「建築」與道路的關係

道路與建地(即「建築基地」)息息相關。在建築法中,用「宗」來當作建築基地的單位,一塊建築基地稱「一宗基地」:

  • 一宗基地可由多筆土地(多筆地號)組成。
  • 一宗基地只能有一個建照 ➜ 『一地不能兩照』

相關專有名詞解釋:

什麼是建築基地?

根據建築法第 11 條第一項:建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。

什麼是法定空地?

根據建築法第 11 條第二項:法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。

ps. 空地的地號,有可能是好幾個其他地號的法定空地。

什麼是農地套繪?

農業用地興建農舍辦法第 12 條第一、二項:
直轄市、縣(市)主管建築機關於核發建造執照後,應造冊列管,同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記,並副知該府農業單位建檔列管。
已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割


法定空地或被套繪的農地不能蓋房子

如果買到「法定空地」或「被套繪的農地」,依法規不能再蓋房子。尤其想『買地蓋房』的時候,買了之後才發現不能建築真的會快『吐血』,所以投資前千萬、千萬、千萬要調查清楚!

怎麼知道是不是法定空地或被套繪農地?

  1. 調土地謄本,上面若有地上建號,表示該土地屬於某建築基地,這時候就要再調建物謄本,看看建物是不是在該土地上,如果沒有,表示該土地極可能為法定空地。
  2. 調地籍圖、平面圖,如果一大片土地上只蓋一點點房子,或許有機會「解套繪」,可採用重新分割地號的方式。

會被套繪的土地還有哪些?

除了法定空地、農地,還有畸零地和建照的套繪:

  • 法定空地:通常在謄本上會有建號,或者可以去都發局查地號是否建築。
  • 農地:謄本上的「註記」會標註,如果沒有註記,可發文去工務局查有無農地套繪管制
  • 畸零地
  • 建築執照套繪:大多發生在原本一大片土地去申請建照,但只用了其中一小部分建築,由於『一地不能兩照』,所以剩下的一大塊土地都被該建照套住(如下圖)。
土地分割解套繪
如何解建築執照套繪?

以上圖例子說明,A 地為建地,B 房佔 A 地不到 20%,A 地被 B 房套住,其他區域不能再蓋其他房子。➜ 可申請原地分割,協同辦理法定空地檢討,拿判決書重新分割,重新申請建照。

如何解農地套繪?

不是所有被套繪的農地都可以解套繪,只有在遇到某些情況或許可以解套繪。下面舉例說明:

假設有一塊農地 A 和另一塊農地 B,欲在農地 A 蓋農舍,但因法規限制不能超過 1/10,A 地面積不夠,故借 B 地給 A 地蓋農舍,即 B 地被 A 地套繪。

某買主買到 B 地,想解套繪有以下 4 種情形:

  • A 地已變為非農用 ➜ 變更使用執照
  • B 地已變為非耕地。
  • 若 B 地很大,比例多於農舍可蓋的比例,可分割 B 地解套繪。(手法類似上圖解建築執照套繪的例子)
  • 買下在 A 地上的農舍並拆除,註銷建照和使用執照

買到建築基地內或社區內的私設道路可以擋住不讓別人使用或要求通行費嗎?

要從想擋住的人是誰來看。

假設甲、乙兩地相連,乙地已開發,且有一條私設道路鄰接甲地(如下圖):

土地使用權

非乙地共有人:要有土地使用權同意書

甲地不可用乙地的私設道路,需取得乙地共有人的土地使用權同意書才能使用。

乙地共有人:彼此間不能阻礙使用

  1. 乙地共有人間彼此不能擋住對方,就算是共有物分割後留下共有路地,共有人也不能擋。
  2. 若外人(原本非乙地的共有人)買到乙地中的一部分肉地(未建築的地)和一部分路地(假如肉地 1/3、路地 1/3),與其他乙地共有人間彼此不可互擋。
  3. 如果外人只買路地(假如 1/6),同理,外人與其他乙地共有人間彼此不可互擋。
  4. 如果外人買肉地和一小部分的路地(假如 1/100),同樣所有共有人間不能互擋。

路地重要考量點之一:土地使用權同意書

任何建築在完成保存登記,申請合法權狀前,須先取得使用執照(使照),而欲取得使照,就得先接通水電管線,如果會經過私人道路,需取得路地地主的「土地使用權同意書」來埋設管線。

土地使用權同意書不只用在路地,一般的土地也用,但由於法規對它的規範並不嚴謹,所以需特別小心它可怕的地方:

土地上蓋房子申請建照可以不用租賃、不用設地上權,只要一份土地使用權同意書,就能永遠無期限使用(相當於『借地建屋』),除非房子正式申請拆除、註銷執照才可解套。

【補充】土地使用權同意書之法制化:可以有期限而廢止 ➜ 釋字第 776 號

得標前地主已出具土地使用權同意書給其他人使用,得標後要繼受嗎?

用例子來說明:假設小白有一塊地(A 地),地中間穿過一條未徵收且未開闢的路地(D 地,屬於私人道路),將 A 地劃分為 B、C 兩區塊。(如下圖)

土地使用權同意書舉例

(1) 假如小白把 A 地中 B 區塊賣給小黑,小黑除了買到 B 肉地,還包含 D 地的土地使用權同意書,其效力及於繼受人,所以小白不能擋住小黑通行與使用。

(2) 假如小白之後又把路地(D 地)賣給小花,或 D 地被拍賣由小花得標,這時,小花可以擋小黑通行與使用,因為土地使用效力不及小花只對當事人有效

怎麼解決通行使用的問題?

小黑被擋住通行與使用後,可採用的解法有 4 種:

  1. 買斷路地(D 地),但不管是誰買斷,未來都可能會卡到其他共有人。
  2. 信託代管給第三人,把 D 地捐給政府做公路。
  3. 地役權,但記得要將可以埋設管線、使用等條件加入
  4. 租賃,要記得公證

路地重要考量點之二:袋地通行權

當一塊土地被其他人的土地環繞而與公路隔絕,則為「袋地」。

如果土地與公路無聯絡道路的原因非人為破壞的結果,土地所有人得經過其他所有權人的土地到達公路,即「袋地通行權」。換句話說,「袋地通行權」就是沒有對外聯絡道路的土地所有人,在鄰地的通行權。

由於經過別人的土地連通至公路,會對其造成損害,所以依法應支付通行償金

民法 787 條
土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。
前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之對於通行地因此所受之損害,並應支付償金
第七百七十九條第四項規定,於前項情形準用之。

ps. 只要通行困難導致不能正常使用,不必嚴格限制土地絕對不通公路,就可以主張袋地通行權。


袋地通行權之通行償金

考量標準按被通行土地地目、現在使用情形,以及其形狀、附近環頸、通行以外有無其他利用價值、通行權人是否獨佔利用、通行期間係屬永久或暫時等具體情況而定。

至於通行權人因通行所得之利益,則非考量標準


袋地通行權無效

(1) 如果土地以後與公路有適宜的聯結,能夠正常使用,周圍被通行土地的地主(所有權人)沒有繼續容忍通行的必要。

(2) 如果甲地原本通行自由分割出之乙地,後來乙地的地主非法妨礙不准通行,甲地的地主無理由請求致走其他地與公路聯結。

  • 甲得請求乙除去障礙物,不得捨此逕請求通行其他土地。(最高 105 台上 1439 號判決)

最高法院民事判決 105 年度台上字第 1439 號:
袋地所有人通行權係周圍地所有人非法妨阻土地與公路之聯絡,致土地不能為通常之使用者,土地所有人得請求除去之,尚不得捨此逕請求通行其他土地。

  • 民法 789 條,甲只能通行乙,乙負有容忍之義務,甲應以民法第 184 條以通行權遭侵害告乙,排除侵害。

民法 789 條
因土地一部之讓與或分割,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有,讓與其一部或同時分別讓與數人,而與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,亦同。
前項情形,有通行權人,無須支付償金。

若為分割地號,且分割前的原地號臨路可通行,則不能主張袋地通行權

謄本之地號若有註明原地號係分割自○○○-1、○○○-2 … 之地號,要注意將地籍圖上之幾的地號全部找出來,拼湊出分割前的原地號是什麼,確認原地號是不是本來有臨道路可供通行?

如果有,那就符合民法 789 條的情形,不能再對他人土地主張袋地通行權,只能經由原地號通行,即分割後之幾的地號擇損害最小的土地位置通行。


其他相關問題

法院袋地通行權之確定判決可以代替申請建照之土地使用權同意書嗎?

袋地通行權的判決和能不能建築其實是兩回事。私設道路必須依照建築法規的規定才能申請建照。

基地應與建築線相連接,其連接部分之最小長度應在 2 公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於標準:

  1. 長度未滿 10 公尺者為 2 公尺。
  2. 長度在 10 公尺以上未滿 20 公尺者為 3 公尺。
  3. 長度大於 20 公尺者為 5 公尺。
  4. 基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓板面積合計在 1000 平方公尺以上者,通路寬度為 6 公尺。
  5. 私設通路為連通建築線,得穿越同一基地建築物之地面層,穿越之深度不得超過 15 公尺,淨寬依前 4 項規定,淨高至少 3 公尺,且不得小於法定騎樓之高度。通路長度自建築線起算計量至建築物最遠一處的出入口或共同入口。
  6. 若為特定建築物 ex. 工廠,需臨接 8 米以上的道路。

如果買到上面有房但借用給第三人的土地,可以要求拆屋還地嗎?

用例子來說明:如下圖,假設甲有一塊土地,上面有一棟房屋,甲把房屋借用給乙,後來又把地賣給丙,丙可否要求乙拆屋還地?

首先,要釐清目前狀態:房仍屬於甲的、地已變成屬於丙的。

這時候,丙能不能拆屋還地,就要看該房有沒有保存登記?

  • 有保存登記、建照、使照 ➜ 不可拆
  • 未保存登記 ➜ 可拆

如果想標的地沒有直接連通到公路,須經過前面另一塊土地,投標前需考量什麼?

土地沒有臨路

如上圖,A 地需經過 B 地才能連通公路,若欲標 A 地,投標前要怎麼考量通行?

首先,要看 A 地上有沒有建物?

有建物的話,要看該建物有沒有保存登記?

建物有保存登記

表示 A 地是建築基地,那就要查 B 地是不是基地的法定空地(法空)?

  • 如果是,就不用擔心,依法規不能阻擋 A 地通行。
  • 如果不是法空,或者在建管前根本沒有法空的法規,就需向 B 地請求袋地通行權,或是買下 B 地。

若 B 地是畸零地,可以看它是國有的還是私有的?

  • 國有:可向政府申請畸零地合併使用,然後向國產局申購該地。不過要注意地的大小,因為要遵守私設通路的法規。
  • 私有
    1. 下它。
    2. 申請袋地通行(注意寬度、深度留多少要拿政府申請的來訴訟,不能用代書量測所畫的)。
    3. 調處:申請畸零地調處。

建物未保存登記

就要調謄本查有沒有建照的標記:

  • 有建照 ➜ 被套繪。
  • 無建照 ➜ 需向 B 地請求袋地通行權。

沒有建物的話,要看過去兩地是不是同一地號?

如若 A 地和 B 地過去是同一地號,後來才分割,根據民法 789 條,A 地一定可從 B 地通行到公路。

如若不是出自同一地號,那就需向 B 地請求袋地通行權。


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