法拍投標前準備

怎麼看法拍公告、查產權、寫投標書?為何會停拍?法拍投標前該做 5 個準備

Last Updated on 2021-07-11 by Jeslyn

投標一件數十到數百萬的法拍屋或土地絕非小事,就像洽談一筆大生意,所以投標前必須做好萬全準備、審慎評估,稍有閃失都可能損失嚴重,比如有人因寫錯標價而折損千萬 …。

你知道投標法拍物件前需要做什麼功課嗎?

本文整理了法拍投標前必做的事,包含如何解讀法拍公告、調查產權、場勘,怎麼分析價位和成本、準備資金、寫投標書 … 等,還介紹了投標流程與開標後流程,以及為何會發生停拍。

投標前該做的 5 件事

#1 仔細且正確判讀法拍公告

研讀法拍公告,是找到有興趣的標的物並了解它的第一步。許多蛛絲馬跡藏在法拍公告中,正確判斷內含資訊,可以初階段排除那些有明顯陷阱的物件,也可以找出賺錢的機會。

在投標前,查明標的物內容、使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件 … 等非常重要。

ps. 後面將詳細介紹「法拍公告怎麼看」!


#2 現場勘查法拍屋或土地

除了仔細研究法拍公告,投標前也要到實地訪查,看看有沒有什麼地方是公告沒有寫出來的,至少要查明土地座落、房屋構造與型式、層別或層數、面積或其他使用情形。

尤其法拍屋大多不能進去裡面看,所以更需要透過周邊資訊來幫助判斷:

  • 多次探訪:多去幾次,最好白天或晚上、平日或假日都去看看,除了看外觀,也觀察周圍環境。
  • 多方詢問:每次去的時候可以多跟不同的管理員或鄰居打好關係,多方瞭解該房屋或土地的情形。如果要標的是公寓或大樓的房子,有時遇到好心的鄰居,居住類似的房型,可以拜訪一下他們的房子,就能大概知道目標物件的內部格局。
詢問鄰居

ps. 如果你經驗夠豐富,也可以試著跟屋主或地主套交情,直接向他探聽最準確,不過,大部分的屋主或地主可能都不太想理人或根本找不到!


#3 分析合理的投標價位

投標前做好成本分析,找出能標到又不會標得太高的合理價位很重要,可以從 3 處著手:

周遭實價登錄 & 市場開價

跟買一般的房屋(或土地)要做的功課一樣,你可以先查實價登錄,了解周邊條件相當或出自同系列的房子,交易價落在哪個範圍,打聽周遭的市場開價。

法拍歷史拍定價

如果之前附近有其他類似的物件被法拍,也可以透過歷史拍定價了解行情,抓出合理的範圍。

ps. 可以從司法院的法拍屋查詢系統點選「拍定價格」看過去法拍成交紀錄(只保留最近 3 個月),或者有些付費的法拍 app 提供完整的歷史紀錄。

需求性衡量:投資或自住

通常如果是「點交」、單純、漂亮、價錢便宜、人見人愛的物件,容易吸引很多想撿便宜的「自住客」投標,所以要標到不容易。

如果是有點交障礙、風險重重的法拍物件,就比較多專業投資客投標,只要找到處理起來雖棘手但有可行解決方法的物件,就有機會投資獲利。

房屋貸款

#4 準備足夠的資金

除了保證金(底價的 20%)、尾款,還要注意過戶費用、稅費等其他費用。

法拍得標後 7 日內要繳清尾款,如果身上沒有這麼多現金,建議投標前先找到願意代墊尾款的銀行,最好在拍賣日前一週就去問,因為銀行有一些評估流程要跑。

此外,法拍屋或土地需負擔的雜費較多,除了拍賣底標 20% 的保證金外,最好再多準備一些資金(建議 10~30% 以上),以備不時之需。

ps. 投標法拍物件前一定要考量的費用:

標價投標的價金,即保證金 + 尾款。
利息含代墊款利息,還需考慮轉手前要繳的房貸利息。
搬遷費請現住人搬離的費用。
訴訟裁判費如果可能要走訴訟,需考慮此項費用。
遺留物的處理費例如保管費、鑑價費等。
水、電、天然瓦斯、管理費前屋主若有欠繳就須處理。
仲介費、代書費包含委託代標費、代書費,還有日後銷售的買賣仲介費。
稅費包含契稅、工程受益費、房屋稅、地價稅、土增稅、房地合一稅 …。

延伸文章:買法拍屋或土地有什麼費用?法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費


#5 確認投標時間地點,備齊所有相關物品

  1. 確認好開標時間和地點,千萬不要搞錯了!
  2. 帶齊所有投標要件:身分證印章保證金(銀行本票或現金)投標書
  3. 確認是否停拍:注意投標室外的公佈欄有沒有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告。

大多數法院只接受保證金用開立支票的方式,只有少部分法院(ex. 高雄法院)可用現金繳付。

保證金注意事項

保證金開立支票注意要點:

  1. 到銀行、農會信用部、郵局請相關作業人員幫你開立支票、匯票或本票,然後放進投標保證金封存袋,將封口密封。
  2. 受款人可以開法院名稱,比如「台灣OO地方法院」,或是投標人的姓名。不過,如果開投標人的姓名,要注意:
    • 該票據必須未經禁止背書,意指不可以有「禁止背書轉讓」的字樣印在上面
    • 而且受款人必須要在該票據先背書,即背面要蓋印鑑章表示背書

保證金現金繳付注意要點:

  1. 保證金要先繳付法院出納室,取得現金繳付收據(一般是紅色的收據)。
  2. 紅色收據放進保證金封存袋,連同投標書一起投入標匭。
  3. 如果沒有得標,需要填「匯款聲請書」,法院會把保證金匯款至其本人帳戶。

ps. 較少人會選擇現金繳付,因為不大方便,等匯款需要一段時間,還會被扣轉帳手續費。

ps. 關於「投標書怎麼寫」及注意事項將在後面的段落詳細介紹!


法拍公告怎麼看?

司法院的法拍屋查詢系統能看到各個法院目前的公告,通常一個法拍物件在拍賣日前 2 個禮拜會發出公告。(點我看怎麼使用查詢系統)

拍賣、開標日期、時間和場所

法拍公告_開標時間地點
截圖自司法院公告

案號與承辦股別、拍次、債務人姓名

法拍公告_案號拍次
截圖自司法院公告

拍賣不動產分別面積、底價與權利範圍

法拍公告_建物面積和底價
截圖自司法院公告

拍賣總底價與保證金

法拍公告_總底價和保證金
截圖自司法院公告

點交情形與使用情形

法拍公告_點交和使用情形
截圖自司法院公告
  • 點交情形:意即「使用權交付」,點交就是法院會負責交付使用權給得標人,反之,不點交就是不交付,得標人要自己處理。
  • 使用情形:現場執行查封時的使用狀況。

法院查封如果發現有出租情形,通常都是「不點交」,因為相對於出租人,法律會比較保障承租人。(根據民法第 425 條)

民法第 425 條
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

不過,如果是在設定抵押權之後才出租,則租約無效。(根據民法第 866 條)

民法第 866 條
不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第一項以外之權利者,準用前項之規定。

拍定後抵押權塗銷

民國 85 年強制執行法大翻修,抵押權改採塗銷主義,全部規定一律拍定後塗銷,抵押權人均行使優先分配權,抵押權塗銷,所以得標後會拿到「產權清楚」的權狀。

得標人如果有需要,再另行找銀行貸款,重新辦理抵押權設定。

法拍公告_抵押權塗銷
截圖自司法院公告

不負瑕疵擔保責任

執行拍賣的法院『不負瑕疵擔保責任』,因為法院不是拍賣案件的「賣方」,只是公權力執行拍賣、追討債權,不負責調查拍賣物的好壞。(根據強制執行法第 69 條)

法拍公告_無瑕疵擔保
截圖自司法院公告

所以,投標人需自行查明,不得於拍定後主張。因此,投標前的場勘相當重要,一定要多次探訪、多方詢問,另外,仔細查閱謄本也很重要,避免得標後才發現有建物建號未查估。

ps. 後面關於產權調查的段落會更詳細介紹如何調閱謄本!

海砂屋、輻射屋、凶宅皆須揭露

強制執行法規定海砂屋、輻射屋、凶宅都要列出來。

強制執行法第 81 條第 1 項
拍賣不動產,應由執行法院先期公告。

前項公告,應載明下列事項:
一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。……

工程受益費、差額地價

如果有欠繳的工程受益費或差額地價,在辦理產權移轉的時候,需要先繳清才能拿到權狀。

法拍公告_工程受益費和差額地價
截圖自司法院公告

工程受益費

  1. 根據工程受益費徵收條例,如果原所有權人(債務人)有欠繳已開徵的工程受益費,稅捐機關參與分配價金也無法獲得足夠的錢結清款項,拍定人須代繳清才能辦移轉登記。
  2. 已公告但尚未開徵的工程受益費,拍定人必須提前繳納或承諾開徵時再繳納,若日後拍定人出售該房地,可以將繳納的工程受益費自土地漲價總數額中扣除

★ 差額地價:

  1. 重劃區內之土地扣除重劃負擔後分配,如果實際分配之土地面積多於應分配之面積,根據平均地權條例,應繳納差額地價。
  2. 應繳納差額地價的人如果逾期一直未繳,就必須移送法院強制執行。
  3. 沒有繳納差額地價的土地,不得辦理產權移轉,所以得標人要先繳清,才能拿到權狀。

是否積欠管理費,請投標人自行查明

如果拍賣物件是大樓的某一戶,有些公告會註明這一項。

法院查封的時候並不會詳查債務人是不是有積欠管理費,所以這裡再次強調,投標前的場勘真的超重要,最好要問清楚!

拍賣原因

主要有 2 個原因:

  • 清償債務:顧名思義就是債務人欠錢還不出來,債主(即債權人)向法院聲請拍賣債務人的財產還債。
  • 分割共有物:簡單來說,就是多人共有一間房子、一塊土地或其他物件覺得不方便,請求法院合併分割。(民法第 824 條)

舉一個生活化的例子來說明「分割共有物」,小白跟小新是感情很好的朋友,他們一起合資買了一台 400 萬的賓士車輪流開,可是過了幾年後,他們覺得輪流開很不方便,沒辦法想用車的時候就用,不想再共用一台車了。

但不可能直接一刀切開賓士車,2 人各拿一半,這樣賓士車也報廢了,於是他們向法院聲請「分割共有物」,法院會幫他們拍賣賓士車,再把賣來的錢一人分一半。


土地或建物的產權怎麼查?

標到法院拍賣的物件後,會由法院核發不動產權利移轉證明書,得標人才能到地政辦產權過戶登記,取得產權。

法院會依照公告內容來移轉,所以投標前千萬不能忽略產權調查,避免得標後才發現:

  1. 有建物建號未查估
  2. 或其面積與土地、建物登記簿謄本不符
  3. 或共同使用部分的公設建號未公告拍賣 … 等

如何調閱謄本?

網路申請

可從中華電信 Hinet 地政服務網申請:

  • 已是中華電信 Hinet ADSL 用戶:可直接申請謄本等相關資料。
  • 非中華電信 Hinet ADSL 用戶:可至 Hinet 點數卡網站透過線上刷卡購買。

地政機關申請

直接前往各地地政機關申請產權相關資料(費用每頁 20 元)。

超商申領電子謄本

7-Eleven 的 ibon、全家的FamiPort、萊爾富的 Life-ET、OK 的 Ok go 都可以操作申請,申請完後等簡訊通知,就可以到超商領取。(點我看內政部相關詳細公告)

  • 申請送件時間:週一至週五上午 8:00 至下午 5:00。
  • 簡訊通知產製完成時間:申請完成後 3~8 分鐘。
  • 繳費列印時間:簡訊通知後 7 天內,24 小時全日跨超商皆可領取。

ps. 費用需額外多付超商手續費每筆 10 元 + 超商列印每頁 2 元。

法拍資訊網站查詢

有些需付費且專業的網站(ex. 透明房訊、104 法拍網等)除了提供法拍公告查詢,亦提供登記簿謄本、平面圖和地籍圖。


謄本分 3 類

★ 第一類謄本:

資料內容顯示登記名義人全部登記資料
申請資格登記名義人或其代理人或其他依法令可申請者。
➤ 另外因強制執行事件或法院訴訟需要,持憑法院通知文件得申請第一類謄本,表尾註明謄本僅供法院使用字樣。

★ 第二類謄本:

資料內容隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料;如登記名義人申請隱匿部分住址資料,則僅顯示登記名義人部分住址資料。(登記名義人非自然人及限制登記不在此限)
申請資格任何人均可申請

★ 第三類謄本:

資料內容隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料
申請資格登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人均可申請

謄本內有什麼資訊?

登記簿謄本分成土地登記簿和建物登記簿,裡面都有標示部、所有權部、他項權利部。

土地登記簿標示部:1 地號 1 標示部
所有權部:1 所有權人 1 所有權部,ex: 1 地號所有權有 3 人共有,則會有 3 所有權部
他項權利部:顯示設定之全部他項權利部,如無他項權利部代表「無設定」
建物登記簿標示部:1 建號 1 標示部
所有權部:1 所有權人 1 所有權部,ex: 1 建號所有權有 3 人共有,則會有 3 所有權部
他項權利部:顯示設定之全部他項權利部,如無他項權利部代表「無設定」

建物標示部

◎ 記載欄位包含:
登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、層次面積、總面積、建築完成日期、附屬建物用途、共有部分、權利範圍、其他登記事項。

建物所有權部

◎ 記載欄位包含:
地段、建號、登記次序、登記日期、登記原因、原因發生日期、所有權人姓名、統一編號、住址、權利範圍、權狀字號、相關他項登記次序、其他登記事項。

  • 其他登記事項記載其他應登記的資料,如果此欄位中有預告登記、假扣押、假執行、假處分、查封及禁止處分等限制登記註記時,表示該建物已被依法限制並禁止辦理移轉登記,亦不得設定他項權利。

建物他項權利部

◎ 記載欄位包含:
建號、登記次序、權利種類、登記日期、登記原因、原因發生日期、權利人姓名及地址、統一編號、債權額比例及擔保債權總金額、擔保債權確定日期、共同擔保地號、共同擔保建號、其他登記事項。

  • 房屋貸款銀行幾乎都是設定最高限額抵押權,其設定金額不是以你所借的錢,而是以「本金 + 法定最高利率」。
  • 作為債權總額,現行法定利率最高是 20%,因此設定金額為貸款金額的 1.2 倍

土地標示部

◎ 記載欄位包含:
登記日期、登記原因、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、其他登記事項等。

  • 其他登記事項記載土地自總登記後的沿革,包含重測、分割、合併等,另需特別注意相關禁止移轉的註記也會一併標示,其所作的限制是對整筆土地,不分所有權部或他項權利部。
  • 標示部中可取得今年度當期公告的土地現值,用來計算增值稅
  • 土地面積要檢視土地所有權部之(歷次取得權利範圍)所載持分,計算出正確的持有面積。ex. 面積 100 平方公尺,權利範圍 2 分之 1,則所有權人實際持有面積為 100 * 1/2 = 50 平方公尺。
  • 使用地分區 & 使用地類別:(可用來判斷該筆土地是否在都市計畫內)
    1. 非都市計畫區土地會直接標示分區。
    2. 若顯示空白,表示該筆土地位於都市計畫內,如果想更加了解其分區,可拿地籍圖正本到轄區的鄉鎮市公所申請分區使用證明書

ps. 「非都市土地」有 11 種分區 19 種用地。(點我看區域計畫法施行細則第 13 條)

土地所有權部

◎ 記載欄位包含:
登記次序、登記日期、登記原因、原因發生日期、所有權人姓名、統一編號、住址、權利範圍、權狀字號、當期申報地價、前次移轉現值或原規定地價、歷次取得權利範圍、其他登記事項。

  • 其他登記事項記載其他應登記的資料,如果此欄位中有預告登記、假扣押、假執行、假處分、查封及禁止處分等限制登記註記時,表示該建物已被依法限制並禁止辦理移轉登記,亦不得設定他項權利。

土地他項權利部

  1. 房地產若有設定他項權利,登記簿就會列他項權利部欄,記載抵押權、地上權、永佃權等情形,最常見的是抵押權,如果有在內就能依抵押權設定金額估算出貸款的大約金額、其權利範圍與借貸條件,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,可作為簽約借貸時的參考。ps. 權利人、債務人、設定時間、存續期限等資料也可查知。
  2. 有多筆設定時,以登記次序的先後順序排定債權順位,前順位債權優於後順位債權。

ps. 舉例,假如他項權利為抵押權設定,而其權利價值為最高限額抵押權時,實際債權(貸款金額)可用謄本上的金額除以 1.2,比如謄本上為 240 萬,則所貸金額為 240 萬 / 1.2 = 200 萬。


法拍投標前需核對謄本的哪些地方?

  1. 法院拍賣公告中的物件內容對照土地或建物登記簿謄本有沒有不同之處?
  2. 土地登記簿謄本標示部的地上建物建號與法拍公告上的建物建號是否一致,有沒有多出或少查估到的建號?
  3. 法拍公告的共同使用部分有沒有遺漏未登記的公設建號?
  4. 所有權部的所有權人、權利範圍是否正確?
  5. 他項權利部共同擔保之建號、地號是否正確?
  6. 地籍圖謄本與法拍物件核對,位置、地形、面積、深度、路寬有沒有出入?

法院強制執行投標書怎麼寫?

投標書書寫重點 & 注意事項

  1. 確認想投標的物件是由哪個地方法院負責拍賣,然後到該法院購買投標書(一份 10 元),每個法院有自己的投標書,內容其實都差不多。
  2. 按照法拍公告的案號、標別、股別填寫。ps. 同案號如果有分標別或組別一定要記得填寫好!
  3. 投標書上填寫的投標人就是未來產權所有人拍定後無法更換
  4. 投標地址需可收掛號信。
  5. 若有委任投標代理人,需填寫委任書欄位。
  6. 所有權人簽名蓋章處一定要記得檢查,避免有漏蓋章的地方。
  7. 分別標價,合併拍賣:土地價格與建物價格是分別標價的,照著公告列的地號、建號填寫即可,若有增建部分也要填寫,價格相加總價即為願出價額。
    • 願出價額欄位寫阿拉伯數字或國字都可以,一般有經驗的人因為總價怕數字出錯,大多以國字書寫。
    • 分別標價與總價不符合時,法律規定以總價為準
  8. 願出價額在投入標箱後不能更改,無法在開標後現場加價。

ps. 可以只寫總價,不寫分別標價,但得標時會當場詢問投標人分別標價如何分配,如果答不出來,司法事務官會以總價超出底價金額,依分別底價比例加價在房屋與土地。

以下是我寫的參考範例:

法院投標書範例

委任代理人投標

  • 需填寫清楚代理人的欄位和委任狀,並蓋章。
  • 代理人本人也要準備身分證正本和私章。

法人投標需準備什麼?

  1. 公司登記或設立證明影本,比如:
    • 公司變更事項登記卡或商業登記證明文件
    • 非屬營利事業之法人機構或團體依法需辦理設立登記之證明文件
    • 工廠登記證明文件、許可登記證明文件
    • 執業執照、開業證明、立案證明
    • 其他由政府機關或其授權機構核發的合法登記或設立證明文件
  2. 法定代理人身分證。
  3. 公司大小章。

投標流程與開標後流程

以下介紹實際到法院投標室的投標流程與開標後流程:

投標流程

法拍投標流程

開標流程

法拍開標流程

開標後:

未得標開標結束,當場領回保證金票。ps. 現金繳付保證金,匯款至投標人帳戶。
得標➤ 一般拍定:書記官會開立 7 天內繳款的尾款單(含例假日)。
➤ 優購拍定:書記官會開立收據,保管投標保證金,待法院發函通知共有人確認有無優購意願,才會通知繳尾款或領回保證金。
➤ 承受:債權人於拍賣日期終結前聲明願承受者,執行法院應依該次拍賣所定最低價額,將不動產交債權人承受。

出現 2 個以上出價相同的最高價怎麼辦?

  1. 同標價投標人現場表示願意增加多少標金,最高者得標。
  2. 同標價投標人均無意增加標金時,法院採抽籤方式決定。

什麼是流標?

  • 拍賣當日正常拍賣的物件如果無人投標,就稱為「流標」,大概 2~4 週後重新排定公告下一次拍賣。
  • 不過,如果是特別拍賣(第四次拍賣)流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

得標後怎麼取得所有權?何時能聲請點交?

  1. 得標後繳清尾款,約 10~15 天法院核發不動產權利移轉證書後,拍定人才成為新所有權人。
  2. 新所有權人方有資格向法院民事執行處聲請點交。ps. 注意,聲請狀需蓋原投標時投標書上同一個私章,法院才會受理
法拍點交流程

法院拍賣為什麼會停拍?

在投標前,有時會遇到停拍的情形,法院並不會任意停止拍賣,而是為了使強制執行法作業順暢進行,保障債務人、債權人、拍定人與利害關係人的權益,常見的停拍原因有:

#1 撤回執行

債權人與債務人雙方達成還款和解條件(通常指債務人足額清償債務狀況),債權人向法院具狀撤回強制執行,停止拍賣。

根據強制執行法第 95 條,應買公告 3 個月期內,無人應買前,債權人可聲請減價拍賣。另外,如果減價特別拍賣仍未拍定或債權人未於公告應買期結束前聲請另行估價或減價拍賣,視為撤回該不動產之執行。

#2 延緩執行

根據強制執行法第 10 條,實施強制執行時,經債權人同意者,執行法院得延緩執行。延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執行者,以一次為限。

每次延緩期間屆滿後,債權人經執行法院通知而不於十日內聲請續行執行者,視為撤回其強制執行之聲請。

#3 未公告或公告時間未達法定天數

根據強制執行法第 82 條,拍賣期日距公告之日,不得少於十四日。不過,第二次拍賣與公告相距可在 10 天以上、30 天以下。通常遇到此原因停拍,大約 1 個月後可能會再排出來。

#4 未合法送達(或送達不合法)

法院應通知債權人與債務人拍賣日期到場,如果此通知未送達或不合法就會停拍,公告停拍後大約 1 個月後可能會再排出來。

ps. 若有優先承買權人或他項權利人,也要一併通知,但無法通知或經通知而屆期不到場者,拍賣不因之停止。

#5 內容變更

凡對拍賣公告內容或條件有影響的變更,如租賃權增加或去除、拍賣標的物拍定後點交與買受人資格、保證金數額等,通常會公告停拍。

#6 內容有誤

如果拍賣公告有錯誤,法院會暫停拍賣,待更正內容後重新公告拍賣日期。

#7 異議之訴

凡有影響債務人、債權人或第三人權益者,若日後異議成立時恐難以補救,法院會先停拍。

債務人遭債權人強制執行時,認為有消滅或妨礙債權請求的情形,可依強制執行法第 14 條規定,向執行法院提起債務人異議之訴

為了避免勝訴後,遭查封的房子已被拍賣,債務人可同時依強制執行法第 18 條,提供擔保向法院停止執行,繳納擔保金後,法院就會裁定停止執行直到債務人異議之訴終局確定。

ps. 裁定擔保金額的原則:以債權人因停止執行可能受到的損害酌定擔保金,而非以標的物現值或債權人的債權額。

#8 拍賣無實益

不動產的最低價額若已不足清償優先債權與強制執行費用,對債權人而言已沒有實際利益,只是浪費執行程序,此時法院會公告停拍。(強制執行法第 80-1 條)


結論

「魔鬼藏在細節中,寶藏同樣也藏在細節中!」

投標法拍物件是一件大工程,在進入法院投標室前,一定要做好準備:

首先,要仔細且正確判讀法拍公告,了解法拍公告怎麼看,以及進一步查閱公告中所列的地號、建號,比對謄本記錄之土地或建物的產權與公告內容是否一致。

接著,現場勘查法拍屋或土地,看看有沒有地方是公告遺漏或寫錯的,這些步驟非常重要,避免日後產權不清的爭議。

如果確定是能夠進場、有利可圖的物件,即可分析合理的投標價位,詳細計算投資報酬率,並準備足夠的資金,減少得標後因資金周轉不來而喪失賺錢機會的可能性。

最後,最重要的是,確認投標時間地點,備齊所有相關物品,寫好投標書,到法院投標、等待開標,期待得標後真正賺到錢 XD。


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