法拍停車位

停車位怎麼計算?法拍停車位為什麼常被佔用或偷賣?如何拿回停車位?

停車位問題,是投標法拍屋大樓最常見的糾紛之一。

早期大樓產權除了管委會的停車證,還有一張地政機關開立的權狀(獨立產權),當房子被查封,停車位一併拍賣,較無爭議。

但從民國 80 年後蓋的大樓,車位產權大多登記在公共設施,和真正的大樓公設混在一起,導致層出不窮的糾紛,比如霸佔或偷賣等。

此外,不只法拍投標該注意,一般大樓買賣時也該小心,有些不良建商把車位權狀面積做小,車為持分灌到公設,拉高公設比跟銷售坪數,等於一個車位的部分坪數,在車位賣你一次,灌水到公設再賣一次!

所以,了解車位產權以及車位坪數如何計算十分重要!在投標法拍屋前一定要先確認有沒有車位,若發現停車位被佔用或偷賣,拿回車位也需要相當的技巧與經驗。

停車位的產權有哪些?

停車位是一般通俗所稱,法定用語為「停車空間」,有法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位 3 種,可分獨立產權與非獨立產權:

停車位產權
獨立產權有一張獨立權狀,可單獨買賣甚至賣給不同社區的住戶。
非獨立產權沒有獨立的一張權狀,車位只能賣給同一棟社區的住戶,不能外賣,通常會附在房屋權狀的共用部分,目前大部分車位均屬此類

法定停車位

依建物總樓地板面積多寡決定設置停車數量(建築技術規則第 59 條),讓大樓住戶有停車的地方。

其中,登記方式以民國 80 年 9 月 18 日內政部函為分界:

80/9/18 前建照80/9/18 後建照
法定停車位可能以「主建物」方式登記,有獨立權狀,可以賣給任何人;也可能以「公設」方式登記,沒有獨立權狀,只能賣給同社區住戶。法定停車位只能以「公設」方式登記在權狀,並依登記在「大公」或「小公」而有不同規範。

「大公」方式登記

  • 由社區全體住戶共同持有產權,使用權屬於全體住戶,共同協商車位使用方式,比如抽籤或每季、每年輪流停車等。
  • 如果要買賣只能隨主建物移轉。

「小公」方式登記

  • 經由分管協議方式,將特定範圍的使用權限給特定住戶,為買車位住戶就不需分攤持分坪數,在計算管理費和房屋稅時因坪數不同而有差異。
  • 可買賣移轉給同棟住戶。

自行增設停車位

建商、起造人以剩餘樓地板面積、法定空地並符合停車空間規定設置。

有獨立性無獨立性
若「自行增設停車位」與「法定停車位」在構造與使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,有編列門牌,就可以登記為獨立權狀主建物,單獨出售。若「自行增設停車位」與「法定停車位」在同一層,且在構造與使用上沒有差別,產權就只能登記為公設,限同棟住戶買賣。

獎勵停車位

政府用增加容積獎勵的方式,來鼓勵業者增加停車位,供給公眾使用。獎勵停車位的獨立性界定與自行增設停車位相同。(直接參考上方表格即可!)

ps. 【補充】內政部 84 年 10 月 3 日函令獎勵停車位使用權並非專有,須提供公眾使用。100 年 7 月 2 日後申請建照不能給社區住戶,只能開放公眾使用。102 年 1 月起廢止獎勵停車位條文,直轄市、縣(市)建築機關得另定獎勵要點,報經中央主管建築機關核定實施。


法拍案件是否包含停車位?

車位屬於不動產,沒有經過地政機關產權移轉登記都是無效的

無論法拍公告是否明確標註有無車位,最好都要自己計算過並查證,確定該物件的車位大小,避免事實上有車位但寫無車位、或寫有車位但車位數或坪數有出入 … 等情況。

怎麼知道實際上有沒有車位?就要從公設比下手!

有車位產權的住戶,其公設比會大於無車位住戶的公設比。

ps. 有的屋主會投機取巧,偷偷賣掉車位,多賺一筆,或把車位的使用權轉賣給其他住戶,所以在投標前最好要弄清楚。

什麼情形的法拍案件應確認有無車位?

  1. 建照在 85 年 9 月 7 日前的社區大樓
  2. 公設比偏高,但法拍公告沒有停車位
  3. 筆錄有車位,但拍賣建物沒有標示車位面積

80 年 9 月 18 日後,內政部函令法定停車位須登記為公共設施。ps. 鎖定法拍公告中『公共設施』的項目來判斷車位。

內政部 85 年 9 月 7 日解釋函提到備考欄須加註停車位及其權利範圍(詳文如下圖),所以在這個時間點之前屬於模糊地帶,要特別查證是否有停車位

停車空間產權登記
截圖自內政部網站

如何判斷有無車位?

  1. 同社區公設比大小看出公設面積有無含車位產權。
  2. 有車位產權的住戶,公設比會大於無車位住戶的公設比
  3. 從公設面積計算車位面積,即分出車位面積與陽春公設面積。ex. 公設比 35%,公設面積佔 40 坪(有含車位產權)解析出車位面積 12 坪,陽春公設面積 28 坪,真正公設比為 27.3% (陽春公設比)。

ps. 相關專有名詞補充:

公設比= 公設面積 / 總面積
建物比= 主建物面積 / 總面積
建蔽率= 建築物水平投影面積 / 基地面積
容積率= 各樓層的地板面積總和 / 基地面積
法拍類建蔽率= 法拍房屋總坪數 / (法拍土地面積 X 總樓高)
正常為 40~80%
➤ 如果過高(大於 80%),可能房屋坪數含未保存(增建)面積過多,也許有違章;或者土地坪數不足
➤ 如果過低(小於 40%),可能房屋坪數不足;或者土地面積過大

怎麼計算車位坪數?

這裡舉一個例子說明:
某大樓的 14 樓有一個法拍物件 A,雖然筆錄有車位,拍賣建物卻無標示車位面積,其主建物面積為 84.96 平方公尺,公設面積為 43.13 平方公尺。在同大樓的 11 樓有另一法拍物件 B,筆錄無車位,其主建物面積為 80.09 平方公尺,公設面積為 24.15 平方公尺。

(1) 分別計算公設比:
A 物件:總面積 = 84.96 + 43.13 = 128.09 平方公尺;公設比 = 43.13 / 128.09 = 33.67%
B 物件:總面積 = 80.09 + 24.15 = 104.24 平方公尺;公設比 = 24.15 / 104.24 = 23.16%

(2) 先算無車位之 B 物件的建物比:
主建物面積 80.09 平方公尺 / 總面積 104.24 平方公尺 = 76.83%

(3) 用 B 物件的建物比求出 A 物件無車位時總面積:
主建物面積 84.96 平方公尺 / 建物比 76.83% = 110.58 平方公尺

(4) 將 A 物件原總面積與無車位時總面積相減,即得車位面積:
128.09 – 110.58 = 17.51 平方公尺(約 5.29 坪)

要注意的是,一般大樓坡道平面車位較合理的坪數為 8~12 坪,機械車位則為 5~8 坪若登記的車位坪數過小,極可能是被灌水到大公設


如何拿回被佔用或偷賣的停車位?

(1) 首先,需瞭解是否有車位被佔用或偷賣,可從幾個地方著手探聽:

  1. 訪談大樓管理員。ps. 不要直接問有沒有車位,而是旁敲側擊地問管理費怎麼繳,通常有車位要多繳清潔費。
  2. 訪談管委會出納、會計。
  3. 查債權人,當初貸款時的買賣契約書

要拿回停車位,就要先找到你的車位在哪裡,如果知道車位在哪裡,處理起來會變得很容易

(2) 接著,找出佔用車位嫌疑犯,可參考以下作法:

  1. 完成全社區住戶產權面積統計表,包含主建物面積、公設面積、公設比、何時買入、所有權人姓名等。
  2. 核對全社區車位表,瞭解每個車位分別是哪個住戶在使用。
  3. 找出有使用車位但公設比卻顯示無車位產權的住戶,可能會有多個佔用車位嫌疑人,一一盤查他們從什麼時候開始繳交車位清潔費,推算查封拍賣時間,過濾出最有可能的『被告』。

(3) 最後,跟佔用你車位的人協商、調解,甚至訴訟,要求歸還屬於你的車位!


結論

停車位問題相當普遍,但其相關法律常識不見得大家都懂,尤其買賣的時候,一定要確認產權轉移,否則只是買到使用權而已。

法拍投資前,確認停車位相當重要,千萬不要忽略該物件應有的權利,也記得要低調調查,切勿打草驚蛇!

如果確定你的產權內含有車位的持分坪數,但又被別人佔用,得標後可以先到地政事務所聲請調解,若調解不成再向法院打官司,雖然過程可能需長至 2、3 個月,不過通常最後都會勝訴判決。


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