Last Updated on 2022-03-12 by Jeslyn
想買法拍屋嗎？看到可以用低於市價的錢買到房子，你心動嗎？要怎麼購買法拍屋？
這其中有許多眉眉角角和隱藏成本，如果沒有先做好功課，非常容易開天窗、吃悶虧。
本篇文章整理新手必學的法拍筆記，幫助你一次搞懂買法拍屋的大大小小！
法拍屋是什麼？
法拍屋產生最主要的原因是「欠錢」，也許是：
- 積欠銀行債務
- 積欠個人債務
- 積欠稅
由於還不出錢，債權人強制執行而遭法院拍賣的房子，稱為「法拍屋」。
其中，「積欠銀行債務」是最常見的，以下補充：
積欠銀行產生的法拍屋
個人或公司在向銀行貸款的時候，會被要求 2 種擔保：擔保物或擔保人。
- 擔保物：就是將有價值的物品抵押給銀行，大多是房屋或土地等不動產的抵押權。
- 擔保人：就是保證人，若債務人還不出錢，銀行可以要求保證人幫他還。
如果無法如期繳交貸款連續 3 個月以上，銀行可以聲請法院拍賣抵押的房屋，來償還債務人積欠的貸款。萬一拍賣房屋後的金額不夠還給銀行，銀行仍然可以要求保證人幫忙還錢。
延伸文章：法院為什麼要拍賣不動產？法院如何分配拍賣價金？債權憑證多久更換一次？投資法拍屋必懂！
誰適合買法拍屋？
買法拍屋不像買一般的房子那麼方便，有不少的限制，所以投入這個市場的人不多，自然也比較能低於市價買到房子。
進入前，不妨先思考自己是不是已經有相當的基本認知，能不能接受且願意處理這些麻煩，再決定要不要買法拍屋。
買法拍屋的基本認知
- 不能進去看房子的內部情形，只能從法院查封的公告或自己實地探查旁敲側擊，蒐集資訊。
- 投標的時候，要繳交底標價的 20 % 作為保證金。因為十有八、九會沒標中(除非開價特別高)，所以不建議貸款繳保證金。
- 法拍得標後 7 日內要繳清尾款。如果身上沒有這麼多現金，建議先找到願意代墊尾款的銀行，最好在拍賣日前一週就去問，因為銀行有一些評估流程要跑。
- 得標後，有時候會遇到不乾不脆的前屋主，需要周旋一番，所以最好懂一點法律知識。
我適合買法拍屋嗎？
如果你仍想投資法拍屋，且具備以下的所有條件，其實你已經佔了很大的競爭優勢。
- 能不厭其煩探訪、不怕陌生詢問鄰居、管理員 …，瞭解房屋的實況。
- 準備好 30% 的資金。法拍屋需負擔的雜費較多，除了拍賣底標 20% 的保證金外，最好再多準備一些資金(建議 10% 以上)，以備不時之需。ps. 有時可能還要多付原屋主的搬遷費。
- 個人信用良好，收入穩定，銀行願意且容易貸款給你。
- 有一點法律知識，至少看得懂一般合約或條文，避免掉入陷阱。或者，有時可能要處理原屋主搬遷事宜，也至少知道該如何下手，甚至怎麼找法律協助。
延伸文章：法拍屋好賺嗎？投資法拍屋的重要心態 & 競標前一定要注意且審慎評估的 5 大風險
買法拍屋的步驟
雖然買法拍屋跟一般成屋的流程不同，有比較多的地方需要注意，但其實步驟並不複雜。
下面的大項將更詳細補充。
怎麼找法拍屋？
可以直接到司法院的法拍屋查詢系統，就能看到各個法院目前法拍物件的公告，通常一個物件在拍賣日前 2 個禮拜會發出公告。
如果曾經問過做法拍的仲介或代書，留過聯絡訊息，為了增加賺服務費的機率，他看到覺得符合你的條件的房子，就會一直分享給你，就像買一般房子找房仲也會不停推薦你的道理一樣 XD。
建議一開始先自己學會查看法院公告，可從過去成交的紀錄來練習出價，之後真正要投標時比較有自己的判斷。
ps. 若是找仲介，也不會輕易隨之起舞，要知道他們的目標是促成你標中並賺取服務費，所以會引導你出價偏高！
法拍屋查詢
新的法拍屋查詢系統不像前一版本的舊系統那麼多步驟，只要進入查詢頁面後，輸入想查詢的條件，比如執行拍賣法院、縣市、最低拍賣價格範圍、拍別、是否點交 …，點擊「查詢」，就可以找到法院公告。
ps. 拍賣標的和程序及結果預設的選擇分別是「房屋」、「一般程序」，也可以點選「拍定價格」，看一下過去拍賣成交的紀錄，幫助自己之後出價比較知道要抓在什麼範圍。
如何評估是否購買？
建議從 3 個地方著手：
- 法院公告
- 實地訪查
- 調閱謄本
法院公告該注意的項目
拍賣次序
- 第 1 拍底價通常會落在市價 ~ 市價的 9 折之間，如果流標會再打 8 折進入下一拍次。
- 如果到第 3 拍還是流標，就會出現「應買」的狀態，可以直接用第 3 拍的底標價購買。招標 3 個月都沒人要買的話，就會進入第 4 拍。
- 4 拍都流標的話，會重新啟動一輪法拍流程。
好的物件大多會在第 2 或 3 拍就賣掉，搶手的話甚至第 1 拍就有人投標。
★ 通常投標時，出的價不會高過前一次拍賣，不過還是會有例外！
點交
主要分點交和不點交 2 種，想投入法拍，一定要學會！
- 點交：查封時已經是空屋，或債務人自住。
- 不點交：查封時裡面有合法居住的人，或非法占用的人，得標者需自行處理。
另外，還有「部分點交」，顧名思義就是非完全點交，也許房子的部分不點交，其他如公設、停車位 … 屬於點交的範圍。
建議新手入門先從「點交」開始，雖然競爭者較多，但後續的處理程序較簡單，也比較沒有糾紛。
房屋地址 / 樓層面積
通常法院公告會把房屋跟土地的面積和權利範圍分別列出來。
如果某間房子或土地是多人共有，但只有其中一人欠錢被法拍，權利範圍就會是幾分之幾。
建議一開始從權利範圍為「全部」的物件下手，減少未來使用權與他人共有所衍生的不必要麻煩，除非是買大樓或公寓，這種雖然土地不是「全部」，但房屋一定要是「全部」。
大樓的法拍公告，範例如下：
使用情形 & 備註欄
在法院公告的完整公文中，可以從「使用情形」瞭解查封時的內部屋況，比如壁癌、水電、陽台增設 …，還有從「備註欄」得知有無車位、有無租約等現況。
此外，在法院的公告中，有些房子會附外觀的照片連結，幫助你掌握外部大致屋況。
實地訪查
因為法拍屋大多不能進去裡面看，所以非常需要周邊資訊來幫助判斷是否標這間房子。
建議找到自己喜歡的物件後，一定要到實地訪查。
可搭配實價登錄查詢，看周邊條件相當或出自同系列的房子，交易價落在哪個範圍、類似的內部格局等。
實地訪查時，可以稍微在附近繞繞，注意有沒有什麼正要開始發展的建設，以便 google 相關訊息，比如都市計畫、新工業區規劃 …，這些外部的周邊發展最有可能影響房價。
ps. 也可以上各縣市政府的都市發展局網站，查詢附近是否有都市發展規劃。(台北市都發局網站、高雄市都發局網站)
實地訪查有 2 大要點：
#1 多次探訪
多去幾次，最好白天或晚上、平日或假日都去看看，觀察周邊環境。
可以看看房子外觀有沒有磁磚脫落、牆壁裂痕等，從這些蛛絲馬跡就能稍微判斷屋主有沒有在維護房子，常理來說，會維護房子外部的人，內部也不會搞得太糟糕，除非是惡意！
#2 多方詢問
每次去的時候，你可以詢問不同的管理員、鄰居等，多方瞭解該房屋的情形，比如屋主不久前請水電師傅修理、xxx 時候有裝修什麼地方 ……。
如果遇到好心的鄰居，居住的房型跟你的目標物件雷同，可以拜訪一下他們的房子，就能大概知道目標物件的內部狀況。
或者，如果你夠有膽，也可以試試敲屋主的門，看會不會遇到屋主，直接詢問他最準確，但要先做好會「鎩羽而歸」的心理準備，就算找到他也可能不想搭理你，畢竟因為欠錢而房子被拍賣，誰的心情會好！
調閱謄本
實地探訪後，若是購買意願濃厚，想知道更多資訊，可以進一步調閱土地和建物謄本。
謄本就像履歷一樣，內含基本資料和歷程記錄，比如房屋土地的標示面積與內容、建物坐落地號、建物門牌、主要用途、主要建材、建物完成日期、登記日期、登記次序、所有權人是誰、有沒有借錢抵押等。
ps. 從標示面積與內容可以推測室內格局，也可以從登記次序和日期，看出轉過幾手和每個屋主持有時間。
調閱謄本的方式有 2 個：(調閱謄本費用每頁 20 元)
- 自行到地政事務所申請。
- 從 Hinet 地政服務網申請。
- 超商申領電子謄本。(需額外多付超商手續費每筆10元 + 超商列印每頁2元)
法拍作業流程
決定下標購買後，就要開始準備走法院拍賣的程序，如下圖：
投標 & 繳交保證金
投標書怎麼寫？
投標前需到欲標物件的拍賣法院購買投標書，一份 10 元。每個法院都有自己的投標書，內容大同小異，有些會張貼投標書範例在自己的網站或佈告欄。
填寫投標書並不難，照著法院的公告寫上正確的案號、標別、股別，以及投標人資料，再依該物件的地號、建號出價，並加總出價即可。ps. 如果基本資料都沒填錯，則總價最高者得標。
投標書的另一邊是保證金封存袋，如果開標後未得標，法院會當場發還。
以下是我寫的範例，僅供參考：
ps. 注意投標總價填寫的位數，千萬小心不要寫錯，還有投標人跟代理人都要記得蓋章！
保證金繳交方式？
投標時繳交保證金主要有 2 種方法：支票或現金。
支票
支票的種類常見有 3 種：商業本票、個人支票 / 公司支票、銀行本票 / 本行支票。
不過，法院投標保證金只認定銀行本票 / 本行支票開立的。
開立銀行本票 / 本行支票的方法很簡單：
- 前往你的往來銀行，臨櫃請銀行人員開立本行支票。
- 行員會先確認你的帳戶內有足夠的錢，然後讓你填寫開支票的單子(ps. 支票抬頭寫自己的名字就可以)，並收取手續費(不同銀行可能費用不同，ps. 台新銀行是 50 元)。
- 開立完成後，會直接從你的戶頭扣掉開立金額，務必將開立好的銀行本支保管好，它相當於現金。
現金
在一定金額內，保證金可以用千元現鈔，但如果超過金額，法院仍會要求使用銀行本票。
現金不能直接放到保證金封存袋裡，要先到法院的出納室，請他開一張紅色收據放進去。開標後若沒有得標，需要填「匯款聲請書」，法院才會把保證金匯到你的帳戶。
所以很少人會選擇現金，因為真的很不方便。
得標 & 繳尾款
得標後，法院會當場開一張保證金的紅色臨時收據，以及一張白色的收款通知，要求你在 7 天內繳交尾款。
尾款也一樣到往來銀行開立銀行本支即可，不過，要注意支票抬頭一定要寫法院名稱。
繳尾款其實很快，開好支票後，到法院服務處辦理，然後由台灣銀行附設櫃台代收支票後，他會再開一張紅色的臨時收據，接下來就等法院通知領權利移轉書。
ps. 強烈建議一定要在投標前想好 7 天內能不能籌到尾款，如果繳不出來，法院會沒收保證金。有些人在得標後才急忙去找銀行問貸款或代墊款，結果發現錢來不及撥入帳，或後悔得標價太高，湊不夠數。
法院點交執行交屋
聲請第一次點交(遞點交狀)
如果你標到的是「點交」的房子，那麼在收到「權利移轉書」後，就可以向法院聲請第一次點交。
聲請完大概 10 天內，法院會發函通知(債務人會收到正本，得標人會收到副本)，限債務人 15 或 20 日內自行搬遷交屋。
聲請第二次點交(履勘)
如果第一次點交通知的期限內，債務人仍未搬離，就再聲請第二次點交，即現場履勘。同樣也是大概 10 天左右，會收到法院發出的履勘通知。
履勘時，若發現債務人的物品還在，而且債務人也沒有到場的話，法院還會再給得標人和債務人(或現居者)約 20 天至一個月的時間去協調。
這段協調期間，通常得標人要拿出一筆搬遷費請債務人搬走，或者是給現居者最後找房子搬離的緩衝時間。
聲請第三次點交(強制執行)
如果過了協調時間，債務人還是不交屋，或獅子大開口要求不合理的搬遷費，得標人無法同意支付，可再聲請第三次點交，即聲請強制執行。
法院受理後，會發出強制執行通知給債務人和得標人，附本給轄區派出所請求指派員警會同。
在強制執行日當天，法官大多會勸導雙方達成協議，或是下令債務人強制遷出。如果債務人故意躲起來不在家，得標人也可以找鎖匠開門，讓法院書記官、員警、里長等人進入屋內執行點交程序。
ps. 如果走到最後這個步驟才能入住，真的非常身心俱疲，所以投標前一定要多做功課！
建議新手一開始先從屋裡沒住人且有點交的法拍屋入門，並記得多準備一些資金(得標金額的 1% 左右)作為原屋主的搬遷費。
過戶流程
在拿到「權利移轉書」後 1 個月內要辦理過戶登記，如果逾期，每超過 1 個月就罰鍰應納登記費的 1 倍，最高罰 20 倍。
ps. 若要申請房貸，可在收到「權利移轉書」後就先到銀行辦申請，一拿到權狀就馬上送審，比較節省時間！
過戶完成後，才算是完全取得處分不動產的權利。
- 到房屋所在地的稅捐稽徵處申報契稅，並查一下有沒有欠房屋稅、地價稅，以及工程受益費，如果有則補繳。
- 到地政事務所辦理過戶，記得要帶契稅完稅收據 2 份、法院不動產移轉證明書(正本和影本 1 份)、登記申請書、申請人身分證明文件、印章。
填寫土地登記申請書的注意事項
- 發生日期：權利移轉證書核發日期。
- 申請登記事由：如果買的法拍屋是二手新成屋或中古屋，就勾選「所有權移轉登記」。
- 登記原因：勾選「拍賣」，因為是法拍屋。
法拍屋貸款
購買法拍屋前，規劃資金非常重要，你必須先想好錢從哪裡來，分成 3 階段：
- 投標前的「20% 投標保證金」
- 得標後「7 天內需繳尾款」與後續處理交屋的雜費
- 過戶後的「房屋擔保貸款」
投標保證金最好是用自己身上現有的錢，不要貸款，否則沒標中還要繳利息，有點得不償失。
得標後的扣掉保證金的餘款(尾款)，是大多數人最主要的資金難關，必須在短時間內拿出很大筆的錢，逾期會被法院直接沒收保證金，所以有些人會尋求銀行法拍屋貸款。
法拍屋貸款的注意事項
#1 不是每一個物件都可以貸款
最好在拍賣日期的至少 1 週前(法院通常會在拍賣前 2 週發出公告)，先到銀行問清楚法拍屋貸款的事項，並提供想要標的房屋給銀行評估是否可以代墊尾款，要注意並不是每一個物件銀行都願意做法拍屋貸款。
#2 投標人和借款人必須是同一人
這是法拍屋貸款方案(代墊尾款)與一般房貸方案不同之處，銀行會要求投標人和借款人必須是同一個人。
#3 法拍屋貸款利率較高
銀行承辦法拍屋貸款(代墊尾款)，通常以信用貸款的方式，利率在 6% 左右。
不過，收到權利移轉書後，房屋過戶到貸款人名下，就能申請一般房屋貸款，轉成較低的利率。ps. 首購族還可以申請優惠利率房貸。
#4 先評估自己的資金和信用紀錄
信用記錄是否良好與房屋的現況條件會決定貸款能不能核准，以及核准貸款的金額。
雖然法拍屋可能低於市價，但銀行代墊尾款利率較高，核貸金額也不見得足夠，所以最好先準備一定金額的資金，認真評估過自己的資金狀況與信用記錄，才踏入法拍，千萬不要貿然投入。
承辦法拍屋貸款的銀行
得標後 7 天內須繳清尾款給法院，約 2 ~ 3 週後才拿到權利移轉書，對銀行來說，這段時間申請的法拍屋貸款是沒有擔保的，風險很高，所以不是所有銀行都能辦理法拍屋貸款，且大多只貸款給「點交」的房屋。
以下幾家常見的承辦法拍屋貸款銀行，供作參考：
| 銀行 | 點交 | 最高可貸 | 代墊款利率 | 手續費 |
| 聯邦銀行 | 點交、不點交 | 80 % | 6.3 % ~ 12 % 固定計息 | 0.3 % |
| 華南銀行 | 點交、不點交 | 85 % | 5 % 起 | 0.1 % |
| 板信商銀 | 點交 | 80 % | 5 % 起 | 20,000 元 |
| 第一銀行 | 點交 | 80 % | 5.25 % ~ 8.25 % 固定計息 | 10,000 元 |
| 安泰銀行 | 點交 | 80 % | 6 % 起 | 9,000 元 |
| 新光銀行 | 點交 | 80 % | i + 5% 起 ( i 為定儲利率指數，目前 0.8 %) | 11,000 元 |
| 合作金庫 | 點交 | 90 % | 3 % ~ 5.195 % 依現行指標利率浮動計息 | 5,300 元 |
ps. 不難發現，合作金庫是所有列出的銀行中可貸額度最高且代墊款利率最低，因為它們只做自家銀行送到法院拍賣的房子。
表格中整理的資訊隨時會變動，因為每家銀行的法拍屋貸款附加條件不同，最高可貸額度、代墊款利率會因個人條件而不同，甚至手續費也會隨時調整，所以最好還是在投標前先問清楚，請銀行評估比較準確。
房屋擔保貸款
前面提到，拿到權利移轉書後就可以去銀行申請一般房貸，不過，要注意的是：
如果不是買「點交」的法拍屋，有些銀行會拒絕讓你辦房貸，因為房子剛買有「不點交」的註記，除非拿到完整的所有權。
雖然絕大部分的銀行提供房貸業務，但有些銀行對房屋評估比較嚴格，就算你買的法拍屋已經完成過戶，它還是要確定能完全交屋給你，如果有房貸的規劃，記得在投標前先問清楚，或找沒那麼嚴格的銀行！
其他常見問題
法院如何訂定法拍屋底價？
法院對債權人和債務人來說，屬於第三方公平的角色，而法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所(或建築師)進行估價，完成後的估價報告書將交給法院的民事執行法官。
但這並不是最終的法拍底價，為了尊重債權人和債務人，法院會再徵詢雙方對此估價數字的意見，取得共識後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。
ps. 債權銀行為了盡可能回收債務，在協商價格時會盡力讓它在合理範圍內越高越好，所以大多數法拍老手第一拍通常都不投，讓它流標到下一拍，除非是真的很有未來發展性。
常看到法拍 5 折買房的廣告，是怎麼做到的？
可以參考前面 5.1.1 拍賣次序的說明。
法拍屋在每一輪流標進入下一次拍賣，都會再打 8 折，一直到第 4 拍大概只剩市價的 5 折。
這就是為什麼很多廣告宣傳法拍老師用 5 折買到法拍屋，其實就是指第 4 拍的價格，事實上，好的物件幾乎在第 2 或 3 拍就賣掉了，「用 5 折就買到」不過是個噱頭！
該找法拍代標公司或仲介嗎？有什麼注意事項？
投資法拍屋的眉眉角角很多，尤其對沒有經驗的新手來說，更需要實戰練習，所以請其他有經驗或有法律背景的人從旁協助是很重要的。
尋求專業的法拍仲介或代理人也不失為一種好方法，不過要注意：
- 千萬要找信譽良好的，而且簽合約時，一定要訂好服務費怎麼計算、服務範圍有哪些、契稅和代書費用由哪一方負擔，甚至前屋主的搬遷費由誰支付 …，以避免不必要的糾紛。
- 通常在得標後仲介會收取拍賣價的 3~5 % 作為服務費，並且協助點交。規劃資金的時候要記得考慮這一部分的費用。
- 有些仲介會提供建議開價範圍的服務(大多會偏高，因為你得標他才能賺到服務費)，所以就算找仲介，自己也一定要做好功課，要有自己的判斷。
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如何找到法拍開價的合理範圍？
投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作，對想購買的物件調查越清楚、瞭解越深，投標的時候就會越冷靜，不會因為投標人很多或其他人鼓動，就自己提高開價。
請記住千萬不要投資不懂的東西，在真正出手前盡可能多累積經驗，不要抱著賭一把的僥倖心態。
建議一開始從自己熟悉的區域(通常是居住地附近)找法拍物件，既比較瞭解周圍發展與房價行情(若物件不算老，可用實價登錄幫助判斷)，又方便實地探訪詢問房屋相關資訊(要請教鄰居或里長比較容易)。
你也可以利用前面提過的法拍屋查詢系統，進入「拍定價格」看過去拍賣成交紀錄，自己練習出價，抓出合理的範圍。
結語：
在投入法拍屋前，一定要認真地好好評估風險，別忘記充足的資金與現金流也是重要的門檻，如果資金不足，容易買不到好的物件，就算真的買到，你也可能會支撐得很累，難以持續持有等到上漲轉手的那天。
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如果買法拍想像買房一樣,一次就完成,會建議如何出價呢??
剛入門法拍，很少第一次就標到(除非你出價很高)，我也是標了 5 次才標到的，好的物件真的可遇不可求，還要看你跟它有沒有緣分。
想問你投入法拍的心態是什麼呢？如果你跟我一樣是屬於投資的心態，自然希望 CP 值越高越好，出價前就會再三估量，最好能比其他競爭者多出一點點就標中；
但如果是想要買來自住，其實有的人會出的跟市價差不多(甚至高於市價)，可我認為除非房子的地點真的不錯，未來增值空間很大，否則不建議這麼做，因為法拍的隱藏成本和風險比較多，假如運氣不好，遇到不友善的前屋主不肯搬家或沒有好好維護內部等，都有可能讓你多花錢。
總之，「出價出得妙」是需要多次練習的，老實說，我如果第一次投標就中，也會在心裡質疑自己是不是「不小心當凱子」出價太高 XD。
請問若只有法拍土地,沒有房子,得標繳費完後,權利移轉書大約幾天可以拿到,
因為只有土地,所以過戶流程的契稅,是否就不用繳,我網路查好像有房子才需要繳契稅,
那若只有土地,要繳什麼稅嗎? 以及要繳幾%的稅金,謝謝
1. 繳完尾款後通常大概一個月左右會拿到權利移轉書。
2. 土地的移轉須課「土地增值稅」，依據法規，如果已經要繳土增稅就不會再徵收契稅，因為這樣相當於被多剝一層皮！
3. 不管是房屋還是土地，只要是不動產有「產權移轉」情形發生，都要繳「契稅」，但是因為土地移轉又要針對價值增加的部分課「土地增值稅」，所以法規裡面特別寫到『但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅』，避免多繳一次稅。
關於稅率 ~
土增稅的話：就要看土地漲價倍數屬於哪個級別，分 3 個等級(點我看如何計算土地增值稅)，此外，自用住宅用地享有最優惠稅率 10%。
契稅的話：法拍標購屬於買賣(拍賣)，契稅為契價的 6%。
ps. 可以參考這篇文章：買法拍屋或土地有什麼費用？法拍投資需評估的 8 大成本 & 7 大稅費