Last Updated on 2022-03-12 by Jeslyn
想將法拍投資作為賺錢管道之一，第一步就是要學會到法院投標物件(不管是房屋或土地等)。
但完全沒有經驗的人，最好不要馬上參與投標，風險太大。一開始可以先委託良好的代標公司或仲介，從旁見習，累積實力。
本文整理法拍代標的相關筆記，包含怎麼判斷是不是好的代標公司或仲介、提供什麼服務、委託代標公司或仲介有什麼好處、需要特別注意的地方等等。
法拍代標公司簡介
法拍代標公司(或仲介)，顧名思義就是代理標購法院拍賣的房屋或土地的公司(或人)，通常服務包辦提供拍賣資料、過濾與評估投標物件、過戶產權到點交房屋。
不同於一般房屋買賣，法拍標購需要一定的專業程度，比如掌握法律關係、市場投標生態、談判交屋技巧等，一般的土地代書、房仲，或律師，如果沒有此方面知識和經驗根本處理不來。
而目前常見的代標公司有 5 種：
- 專營法拍業務的代標公司
- 房屋仲介公司
- 代書事務所
- 法律事務所
- 少部分銀行也有負責法拍代標業務的部門
ps. 若考慮找銀行的代標部門，建議至少在投標日前 15 個工作日聯絡，因為他們需要比較長的時間進行法拍標的評估、辦理銀行代墊尾款，還有房貸審核作業。(點我看法拍屋貸款事宜)
法拍代標公司有哪些服務？
通常法拍代標公司或仲介會提供以下服務：
#1 過濾並排除有陷阱的案件
解讀法院拍賣公告是一門大學問，許多玄機藏在裡面，若沒有足夠的經驗判斷，標到之後可能還要額外費時費力、花錢來處理這些沒有意料到的麻煩。而法拍代標公司通常會協助查明：
(1) 附屬增建物是否在拍賣範圍，以及拍定後是否會遭拆除
有的房子會加蓋鐵皮拓寬或向上增加樓層，或有的土地上會增建地上臨時建築(ex: 鐵皮屋)，這些都要實地場勘跟法拍公告對照並確認。
(2) 停車位有無在拍賣範圍或有他人占用的情形
車位分獨立產權(有一張獨立權狀，可單獨買賣甚至賣給不同社區的住戶)和非獨立產權(沒有獨立的一張權狀，只能賣給同一棟社區的住戶，不能外賣，通常會附在房屋權狀的共用部分)。
有些法拍公告不會明確標註有無車位，必須自己計算並查證。有車位產權的住戶，其公設比會大於無車位住戶的公設比。
有的屋主會投機取巧，偷偷賣掉車位，多賺一筆，或把車位的使用權轉賣給其他住戶，所以在投標前最好要弄清楚。
相關文章：停車位怎麼計算？法拍停車位為什麼常被佔用或偷賣？如何拿回停車位？
(3) 有無第三人陳報租約或債屋關係，拍定後是否確定點交
租約問題是最常見的。如果法院查封當下有租客，通常都是『不點交』，法律比較保障承租人，視承租人為經濟弱勢。
不過，你還是可以判斷租約是否有效，舉例：租約日期在銀行抵押設定的日期之後，屬於私約(即無效租約)，因為銀行在貸款聲明書中會要求貸款人切結房屋無出租、無增建聲明書。
ps. 當然，還有其他判斷租約的撇步，未來會考慮另寫一篇文章詳細說明 XD。
除以上之外，代標公司還會提醒客戶注意拍賣日期，畢竟客戶標到物件後才能收取服務費，如果未標到，就算前置作業做再多也賺不到錢，只能做做人情，期待客戶下次光臨！
#2 投標準備與評估標價
當客戶確定要投標後，法拍代標公司或仲介會幫忙處理投標事宜，包含：
(1) 填寫投標書與準備相關投標文件
投標最重要的 3 要件：投標書、保證金、身分證件與印章。
投標書一定要填寫確實，尤其是金額部分要多確認幾次，如果不小心寫錯，多寫一個位數，本來想用 1000 多萬標的物件用 1 億多標到，真的會欲哭無淚。(投標書怎麼寫？請點我)
保證金如果要開支票，不可蓋「禁止背書轉讓」，有此字樣會被判廢標。另外，支票的抬頭(憑票支付)如果是開自己的名字，背面要記得蓋上自己的章，開法院名稱則不用。
(2) 檢查投標書、委任狀、保證票是否齊全
法拍代標公司除了代寫投標書、準備文件，投標前也會幫忙檢查投標書(以及委任狀)、保證金支票有沒有齊全，避免得標後因為一點點缺漏而被判廢標，或因為總價寫錯而莫名高價得標。
(3) 調查潛在投標者的競標情況，在投標前提供評估報告
專業且有經驗的代標公司能以法拍標的的條件與投資報酬率推估大概有多少人競標，標價會落在哪個範圍，提供評估分析報告。
(4) 投標全場陪同，並提供標價最後建議
投標當天，法拍代標仲介在投標書的標價寫定前，最後建議客戶一個標價理想範圍，不過，他們都會給得比較高，因為客戶標到物件他們才能賺服務費。
所以，在決定投標前一定要自己多做功課、多方評估判斷，千萬不要被牽著鼻子走！
#3 處理點交事宜
(1) 書寫聲請點交狀，向法院遞交狀紙，並追蹤點交進度
如果是標到「點交」的物件，法拍代標公司會幫忙書寫聲請點交狀，在收到權利移轉書隔天就可以向法院遞交，並關注與追縱後續流程。
ps. 法拍點交流程如下圖：(詳細說明請點我)
(2) 催促管區警察到場，且安排鎖匠待命
履勘或強制執行前，法院通知管區警察到場，而得標人需自行安排鎖匠待命，這部分同樣會由代標公司代勞。
(3) 與法官協商現住人交屋事項
大多數人都希望愈快交屋愈好，因為沒有辦法一下子拿出那麼多現金繳尾款，需要先信貸(利息較高)周轉，等交屋後才能跟銀行申請利息較低的房貸。
法拍代標仲介會跟法官、書記官協商交屋事項，力求日程排得近一點，積極履勘、強點。
(4) 若有遺留物則協助拍賣
在點交當下，如果有遺留物未清理，書記官會將這些遺留物清點造冊，並安排之後拍賣遺留物的日程，在賣出去之前，得標人須負保管的責任。
而法拍代標仲介會從旁協助，如果沒有其他人要買這些遺留物，會建議得標人自行買下，這樣就可以處置，想留就留、想丟就丟！
(5) 協調現住人和諧交屋
若是標到「點交」物件，在完成交屋前，通常專業的法拍代標仲介會一邊配合法院點交、一邊跟現住人協商搬遷，以求有效、快速地和解，減少惡意破壞、索求不合理搬遷費等不好情況發生。
#4 辦理代墊尾款和產權過戶
(1) 辦理銀行代墊投標尾款手續
許多人沒有辦法一下子拿出那麼多現金繳尾款，會向銀行申請代墊，法拍代標公司通常會有較密切合作的銀行，可以幫忙辦理手續。(點我看法拍屋貸款相關資訊)
(2) 催促法院核發「不動產權利移轉證書」
如果計畫申請貸款，在收到權利移轉書後可以先到銀行辦申請，一拿到權狀就馬上送審，比較節省時間。
除此之外，聲請點交也是在拿到權利移轉書後才能做，所以這張證書格外重要，影響後續一連串動作進行。
(3) 快速辦理產權過戶
法拍代標公司大多會有合作的代書，對產權過戶的流程爛熟於心，可以快速辦理，省去對這些不熟的你我四處詢問、四處跑流程的時間。
而產權過戶後才能拿到權狀，讓銀行審核貸款發放，所以越快越好，資金壓力比較小！
如何判斷好的法拍代標公司？
是不是合法的公司？
想知道是否為立案的合法公司，可以從公司執照與營利事業登記證得知，或者上經濟部網站進入公司登記查詢入口，查詢並更進一步瞭解其資本額、成立時間等基本資料。
一般來說，公司規模較大的較可靠。此外，有沒有加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，也都可以作為判斷依據之一。
有沒有具備相當的專業？
在找法拍代標公司或仲介之前，建議你先做點功課，具備一點基礎知識。
在尋求代標仲介的建議時，可以更多、更深入地問一些法拍相關問題，看看他能不能提供專業的答覆，最好還能提出確實數據或案例佐證，這樣更顯專業程度，幫助你判斷。
ps. 如果你只是個初學者，可先參考這篇文章：法拍屋怎麼買？新手必學攻略，一次搞懂法拍流程、投標、貸款與注意事項
服務內容有哪些？怎麼計算服務費？有沒有交屋保證？
- 從挑選物件到交屋結案是全程提供服務？還是部分服務？或能夠依客戶的需要選擇？
- 服務費是依底價還是得標價計算？什麼時候收費？是不是分階段收費？分幾段收費？
- 以及最重要的「交屋」相關問題，ex. 有沒有明確的交屋期限？如何擔保標購權益？
以上這些問題都是在選擇法拍代標公司時不可或缺的考量因素，好的代標公司會清楚明確地在簽約前跟客戶詳細說明，擔保交屋，且收費合理。
ps. 一般收費標準為底價或拍定價格的 3~5%，超過 6% 是不合法的，要特別注意！
委託簽約時有沒有不合理的要求？
1. 剛委託時就要求客戶用投標價格簽約
正常代標公司會先以底價跟客戶簽約，投標前再根據「投標評估報告」以及投標室現場競標狀況，調整最後投標價格建議。
所以，剛委託就要求以投標價格簽約非常不合理，這就表示該代標公司沒有隨機應變，而他們提出來的建議，你應該也很難採信！
2. 委託簽約時要求收取訂金
通常法拍代標公司只會在客戶得標後才開始收取服務費，所以委託簽約時如果要求收取訂金，很不合理。
一般會先收訂金的代標公司，可能是規模不夠大、專業不足，或信心不足，擔心客戶跑了才要預收訂金。
不正當的法拍代標公司可能會做什麼？
目前沒有相關法令規範與管理，故市面上有一些不正當的代標公司或個人業者混雜其中，需要小心注意，他們為了騙取利益可能會做下列的事：
為了成交，使客戶的投標價高過行情
前面提過，一般在得標後，法拍代標公司才會向客戶收取服務費。
而不正當的代標公司，為求成交會哄抬行情，讓客戶不明就裡寫了很高的投標價，甚至高過行情，以確保得標，賺得服務費。
所以，千萬不要只有單一方面聽信他們的建議，自己也要掌握行情，多方評比、估價。
得標後收了錢就不聞不問
有些法拍代標公司幫助客戶得標後，一收到服務費，後續應該負責的點交交屋、產權過戶、銀行貸款等事務一概不顧。
或者，發生較高難度的問題就撒手不管，或用不含在服務範圍內等藉口推託不處理。
巧立名目，賺取約定服務費以外的費用
有些貪心的不良法拍代標公司會在客戶標到房子後，一邊營造氣氛讓客戶覺得很幸運可以標到 CP 值這麼高的物件，一邊讓客戶誤以為後續交屋相當棘手。
他們藉此創造很大的運作空間，方便賺取額外費用，例如：與現住人協商的超高搬遷費用、高額的法院公關費用、與各方單位搓湯圓的費用 …… 都是慣用的名目與手段。
結論
想在法拍投資中獲利，除了要懂一些房地產知識，學會判斷行情，還要懂一些法律知識，最重要的是要懂一些處理上的眉眉角角，這是需要經驗累積的。
在學習初期，委託良好的法拍代標公司，從旁見習，增加實戰經驗，可以讓自己進步更快，也降低投資風險，但要謹慎挑選，千萬要小心那些不正當的代標仲介。
最後，再統整一下找代標公司的優點：
1. 節省時間
從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要花上 1~2 個月。若委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。
2. 資料齊全
投標前除了要仔細研讀法拍公告，還要調查產權資料，地政謄本、平面圖、地籍圖和都市計畫都是幫助估算投資報酬率不可或缺的資料。
而良好的代標公司都會完整收集與準備這些資料，以及投標書與投標文件。
3. 提供專業
專業的代標公司對法拍的法律知識、相關法令問題、稅務分析等都相當上手，且非常瞭解投標生態，能夠判斷投標出價與合理投標價位，得標成功率較一般無經驗者高。
4. 協助解決資金困難
法拍得標後 7 日內要繳清尾款，然後大概一個月左右取得權狀後才能向銀行貸款，這段空窗期，有的人可能手上現金週轉不來，代標公司可以幫忙解決。
不過，跟他們密切合作的銀行或資金提供者利率超高(可能會有 8~12% 甚至更高)，如果你的利潤空間不夠大，會被這些利息吃掉。
5. 代辦點交
得標後，點交過程其實相當繁瑣又耗時，就算是法院強制點交，而代標公司處理這方面的經驗豐富。
除了催促法院點交程序，有效率的代標公司還會同步與債務人協調，達成快速交屋。
6. 減少風險
投標前，代標公司都會針對法拍物件詳細分析與研究，幫客戶排除掉有瑕疵的物件。有些較周到且有責任感的代標公司還有投標保固服務，幫客戶分擔風險。
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